城市化背景下商业地产研究.pptx

城市化背景下－－商业地产研究 商业地产研究 业态 ？ 商业地产小知识 业种 ？ －－以什么方式卖 －－卖什么 商业地产研究 历史上的八次业态创新 次数 名称 业态开始时间 高潮期 特征 1 百货商店 1852年 1860－1940 扩大品种 2 一价商店 1878年 1880－1930 同一价格 3 连锁商店 1859年 1920－1930 组织创新 4 超级市场 1930年 1935－1965 自选购物 5 购物中心 1930年 1950－1965 商店聚集 6 自动售货机 第二次世界大战后 1950－1985 自动售货 7 步行商业街 1967年 1967－？ 漫步购物 8 多媒体销售 1980年 1980－？ 电视、网上购物 商业地产研究 业态手风琴定律 综合化 专业化 杂货店 1860年前 专业店 1860年后 百货店 1930年后 便利店 1950年 商业街 20世纪60年代 时间 城市化背景下的商业地产 城市与商业地产――“城”与“市” 商业地产一般都分布在城市最重要的地段，最显要的位置，代表着城市的形象，注重商业地产项目与整个城市的协调统一，将能够为城市增光添彩。 “城市”要有个观念的更新，不然，“城”建得“美仑美奂”，“市”却冷背呆滞了。 没有“市”的“城”，怎么还叫“城市”？ 解读“城”与“市” 城市化背景下的商业地产 从“城”与“市”的关系看商业发展 一是要特别重视城市发展的趋向，去抓住商业发展的机遇； 一是应以商业发展的前瞻性、拉动性，影响、促进城市建设的规模转型。对于大型商业地产项目这种有大影响力和拉动力的商业巨市，更当如此。 解读“城”与“市” 城市化背景下的商业地产 综观中国的商业版图，以广州、上海、北京为核心的珠江三角洲、长江三角洲和京津塘地区已经开始从行政区划上的城市群落逐步形成从“中心城市—大城市—中型城市—小城市” 的逐层辐射的城市商圈，各商圈内呈现出高度一体化的融合局面。现在，广州、上海、北京之间的商业较量已经上升到城市商圈的高度。 城市商圈的高度 城市化背景下的商业地产 未来的商业地产人才， －－是既懂城市运营又懂商业规律和房地产运作的复合人才 －－要站在城市、地产与商业之间，为商业地产项目开展包括商业前期定位、营销方案、出售出租的完善的服务流程，明白应该建多大的商业，商业业态是如何搭配的，实现商业与城市、与房地产最有价值的对接，充分实现城市与商业、商业与房地产的市场联动。 商业地产对人才的要求 城市化背景下的商业地产 研究商业业态的规律 业态的变化 研究城市、商业与房地产的结合，是目前摆在商业地产开发商面前最棘手的问题。 城市化背景下商业与地产的对接 商业地产诱惑 天河城广场样板效应 天河城广场总投资12亿元，建筑面积16万平方米，营业面积10万平方米的天河城广场成为广州少有的大型高档购物中心，每天的客流平均达到20万人次，2002年整个购物中心的营业额达到36亿元，已成为广州最繁华的商业中心之一。 商业地产的发展态势 商业地产研究 商业房地产的三重利诱惑： 一重利，商业赢利和物业升值； 二重利，提升开发企业知名度，增加股票在资本市场上的吸引力； 三重利，以物业增值和现金流吸引银行，增加授信额度。 商业房地产魅力如斯，各路玩家纷纷下水，按需各自设计不同模式。只是地产一旦冠以“商业”的名头，就不再是单纯的地产项目，房地产业迅速回收资金和物业经营升值成为商业地产商的万有定律。 商业地产的发展态势 中外商业发展规模对比分析 商业地产的发展态势 GDP中商业所占比例 美国零售商业50强（亿美元） 中国零售商业50强 (人民币亿元) 英法德日 美国 中国 零售总额 占零售总额 零售总额 占零售总额 15％左右 16－17％ 10％左右 4910 21.4％ 542.07 1.74% 同发达国家相比，中国商业总体规模过小，大型商业所占市场份额很小。 中外连锁商店比较 商业地产的发展态势 创新阶段 发展阶段 成熟阶段 衰落阶段 美国 1859－1900（40年） 1901－1970（70年） 1970后 ？ 法国 1866－1900（35年） 1901－1960（60年） 1960后 日本 1926－1960（35） 1961－1971（10） 1972年后 中国 1990－2010（20年） 2011－2020（10年） 2020年后 中国与西方国家的差别 距美、法100年，距日40年 距美、法、日50年 同发展阶段 同发达国家连锁商店的阶段比较，可成为商业地产决策时的重要参考 中外百货商店比较 商业地产的发展态势 创新阶段 发展阶段 成熟阶段 衰落阶段 美国 1850－