商业卖场中商铺的合理分割.pdfVIP

商铺分割 商业地产营销已经进入了系统化的运营时代，一个项目的运作包含了 定位、规划设计、招商、销售、经营管理等多个环节，每个环节都是 环环相扣紧密联系的整体，任何一个环节的失误都会影响到整个项目 的运作。因此，专注细节，做好每个环节，最终才能保证项目运作的 成功。 在商业地产的规划设计环节，铺位的分割对项目的销售、招商及 后期的经营影响深远，需平衡每个要素。 业态定位决定分割标准 没有规矩，不成方圆，商铺分割不能盲目的进行，在着手进行铺 位分割前，首先要确定铺位分割的标准，而铺位分割标准的确定主要 取决于项目的业态定位。专业市场有专业市场的分割标准，零售市场 有零售市场的分割标准。 在零售的分割标准中，街铺有街铺的分割标准，内铺又有内铺的 分割标准，对于零售主题商城的分割甚至还分为铺位和柜台的区别 等。标准不同，铺位分割的方法和方式差别很大，不能一概而论。 同时，在以经营为导向的商铺营销时代，铺位分割也已经不是一 味划小铺，划蚂蚁铺的时代，铺位分割固然要考虑到销售的压力，但 这并不意味一味的划小，要寻求销售和经营的平衡点，做到兼顾销售、 招商与经营。 铺位分割的三要素：通道、开间和进深 在明确了铺位分割标准的基础上，具体进行铺位分割时，还要确 定铺位分割的三要素，即通道、开间和进深。而这三要素的确定，又 是以铺位分割标准为基础的，当我们确定了铺位分割的标准，那么铺 位分割的三要素也就水到渠成了。这里需要注意的是，通道要考虑主 通道和次通道的区别，开间和进深需要注意二者之间的合理比例，譬 如，开间和进深的比例不宜超过４，以保证每间铺位的适用性。 不少商业项目在进行铺位分割时，为了销售利益最大化，不注意 商铺的开间与进深的比例，分割出开间狭窄而进深狭长的商铺，这样 的商铺很难适合业态经营，最后导致商铺无法出租使用。 铺位分割要考虑柱网结构与死角铺位的处理 进行铺位分割并不是确定了铺位分割的标准和三要素，铺位分割 就能顺利完成。在铺位分割的具体实施过程中，还要考虑建筑柱网结 构的问题，要合理处理柱网与铺位分割之间的矛盾。譬如柱子不能在 铺位中间，不能影响商铺的使用；柱子不能影响铺位的展示面等，还 要注意铺位分割后的卖场人流导向和环通问题。 此外，死角铺位的处理也需注重，任何一个卖场在进行铺位分割 的过程中，都或多或少的遇到此类问题。根据经验，对于铺位分割的 死角，我们可以通过在保证整体实用率不至太低的前提下，适当的划 分休闲区，以增加死角区域对人流吸引力的码砝，从而在一定程度上 解决铺位死角。 铺位分割看似是一个很简单的问题，但当我们以经营为导向来进 行划分时，才会发现要对一个数万平方米的卖场进行合理的铺位分 割，并非一件易事，须照顾销售、招商、经营等各方面。专注于细节， 扎实的做好每一个基础性工作，强调细节的执行力，才是项目成功运 作的法门。