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财富广场二期价格报告 谨呈: 安徽置地投资有限公司 9/6/2021 本次价格报告汇报的目的 梳理及汇总安徽置地及世联对项目价格的思考，以理性的方式提出双方对财富广场二期写字楼价格的共同判断； 为已经进入认筹期的项目销售工作提供支持，向客户传达开发商对本项目售价的预期目标； 形成基本均价，并在随后的销售工作中进行价格接受度测试，为可能产生的价格水平调整预留时间； 建立项目内部各单位之间的价格体系，为最终价格表形成提供基本依据。 2 工作流程 价格制定背景回顾 现阶段 工作进度 发展商 目标沟通 目标 均价确定 内部调差 的制定 3 价格制定背景回顾 市场背景 项目背景 4 瞬息万变的市场、激烈的竞争格局 2006年市场同功能性物业推出量激增，市场供应量出现“井喷” 恒丰国际广场4月底开盘 香港广场、CBD中央广场正处持销期 其他诸如旺城国际、寓言家等同功能性物业正间断性的发力持销 写字楼市场正逐步建立，市场竞争即将呈现“白热化”态势 5 纯商务写字楼 周边建筑以住宅为主，商务氛围尚显淡薄。 位置: 位于合肥庐阳政商中心区，濉溪路南侧。 四周概况: 总建面87793m2 其中: 商业9251m2 办公64586m2 四楼商务会所2107m2 经济指标: 技术指标: A:12层+局部16层 B:21层 6 极具竞争力的产品 7 年初确定的营销策略目标 营销战略体系 形象定位 项目价值体系 占位高端，代表城市未来，建立市场标杆 引导并创造客户需求，形成行业簇群与客户簇群 体验和服务 改变城市景观 综合体资源共享 企业成长壮大的孵化器 形象就是财富 可持续增值 投资价值突出 商启中华 经济天下 新徽商比肩世界500强战略平台 8 现阶段工作进度 1月 2月 3月 4月 5月 6月 1.15 4.2 4.22 5.18 5.20 重大事件 营销节奏 营销节点 工作重点 4.15 春节 黄金周/合肥住交会 客户资源管理 VIP普通金卡申请 内部 认筹 公开 认筹 选房 开盘 持销 期 财富 论坛一 财富 论坛二 财富 论坛三 以论坛形式建立项目市场形象,盘整客户资源,开始项目前期蓄客 销售阶段 储客 认购VIP 选房开盘 热销 针对已申请VIP卡客户进行升级,锁定目标客户 消化前期积累客户/制造热销局面/完成开盘活动 延续开盘热销态势/以小规模高频率活动为主线不断促进销售/老客户营销 4.15内部认筹 4.15 9 发展商目标沟通 充分的目标沟通是该方案得以确定执行的重要前提 10 11 项目目标均价确定 目标均价制定依据 目标均价制定背景 目标均价制定原则 12 我们认为，定价是在综合研究了企业目标和市场竞争格局，并结合对市场的宏微观预测，客观、科学、理性地对产品价值进行度量和权衡的过程。 背景 13 高形象推广下的快销 原则 “叫好又叫座” 14 依据 市场自然升值 市场同期项目比较 客户投资收益 项目开发成本 营销溢价 5 4 3 2 1 15 市场03年至05年已售、在售项目统计分析 年份 项目名称 销售价格 市场平均价格 2003 万通大厦 3660 4052 昌河科创大厦 3800 圣大国际 4000 财富广场一期 4600 美地阳光大厦 4200 2004 徽商国际大厦 4700 4766 中环国际广场 4600 金川大厦 5000 2005 香港广场 6300 5016 CBD中央广场 5800 环球广场 4600 光大国际广场 4600 旺城国际 5500 寓言家 5000 中环汇景大厦 5010 嘉华中心 3400 国际商会中心 5000 百花大厦 4950 在合肥城市经济大力发展的势头下,写字楼市场蓬勃发展; 2004年市场整体均价较2003年增长17%左右; 2005年写字楼市场高歌凯进,市场推出量达历史之最,整体市场均价突破5000元/平方米,较之上年增长近6%. 市场自然升值 市场同期项目比较 客户投资收益 项目开发成本 营销溢价 16 计算说明：选取合肥市场2003年至2005年已售项目共18个，分年度对其市场均价进行计算，经综合比较得出合肥市场均价的自然增长率。 年份 03 04 05 选取样本量 5 3 10 平均值 4052 4766 5016 增长率 / 17.621% 5.246% 平均增长率 11.43% 2006年合肥市场均价为: 5300~5400元/平方米之间 考虑到市场供应量猛增,防范井喷现象的影响等，预计市场自然增长率应在6%-8%左右。 则:市场均价为: 5006+5006×8% =5406.48 (