产品概念定位项目操作手册XXXX年.pptxVIP

;狭义： 用于各种零售、餐饮、休闲等生活服务类经营方式的不动产，包括商场、店铺、MALL、步行街以及社区商业等;;“一组建于某一场所的、建筑统一的商业机构， 这一场所是作为一个经营单元来统一规划、开发、拥有和管理的， 其位置、规模和商店类型与所服务的商业区域密切相关， 经营单元根据商业类型和总体规模在场地内提供相应的停车服务， 一个购物中心至少有三个以上的商业机构。” ;九洲远景购物中心的分类;九洲远景从目标消费者，选址，商业组合，购物娱乐倾向性以及消费者沟通方面来描述十二种购物中心不同的特性;九洲远景提供的全价值链解决方案是科学、严谨、符合市场特征，并能够超越和引领市场的商业服务;九洲远景通过两个阶段来完成项目商业规划定位的目标，具体工作需计划6-7周时间完成，共涉及10个模块的研究内容;9;有利因素;通过城市商业发展4个阶段对照匹配，得出城市商业宏观市场代表性特征，指导商业定位趋势研判;通过城市群地位、经济状况、产业发展及人口状况四个城市要素分析，进一步分析宏观商业发展所处阶段;13;14;15;通过对城市人均GDP分析预测，了解城市消费需求的转变以及消费结构的变化;17;18;当第三产业的GDP占比超过50%，第三产业的加速发展使商业地产需求出现拐点，进入旺盛需求阶段;20;21;22;项目立地研究分为6项工作模块形成核心结论，全部集中在第一周时间内完成;项目立地研究分解成为6大工作模块，最终通过内部讨论给出项目商业类型初判及确定项目商圈;政府访谈主要走访规划局、发改委、商贸委、统计局及旅游局，了解城市/区域的经济、商业、旅游业的发展规划，把握城市商业发展的政策性导向;综合考虑4个影响商业格局变迁的因素，通过workshop预测未来商业格局，从中分析项目所在城市商圈的级别，支撑商业类型的初判;27;28;从城市、区域、地块三个角度分析项目区位价值，最终得出项目商业类型的初判;通过对现有项目与购物中心类型选址条件的匹配性测试，快速缩小范围、找出可能类型，以进入消费者和竞争的筛选环节;;根据项目商业类型，综合考虑商圈划分原则，给出项目核心商圈、次级商圈、扩??商圈的范围;33;34;项目竞争对手分析分为城市、商圈内供给情况，针对典型竞争对手进行全面研究调研，尤其是潜在对手的信息收集;九洲远景针对市场供给情况分析分为三个层级：城市商业供给-商圈内商业供给-典型对手深入分析，支撑项目差异化竞争分析，同时验证项目商业类型的初判;城市规模以上商业进行聚集性、定位细分研究，了解城市商业供给及发展情况，为商业类型的选择、主力店组合、功能组合、档次组合奠定宏观基础;38;39;40;按照九洲远景对购物中心的行业分类标准进行系统性分析，了解行业业态的发展状况，发现机遇点;了解品牌集中度（城市商业开放度）、档次集中度（消费诉求特征）、规模范围、业态集中度，分析各重要业态的聚集性特征;做好城市商业调研的前期网搜准备工作，全体项目组成员参与，在项目地随时随地收集资料，同时针对主要区域分功能抽调租金和售价，为租金/售价测算和租户访谈名单积累信息;44;45;通过对商圈内现有商业业态分析及潜在商业业态组合的预测，发现差异化竞争空白点，作为本项目未来的关注点（2/2）;47;48;针对典型竞争对手全面调研，包括竞争对手项目区位、楼层布局组合、商业定位组合、竞争优劣势、租金售价等多方面，得出对项目的借鉴、挑战、机会;50;51;52;;54;55;56;57;项目消费者研究主要集中在第二周进行调研，一般在周末进行消费者消费行为的定量研究;消费者研究核心集中在人口数量推测及消费者行为特征分析，人口数量通过两种方法测算，消费者行为特征分析根据客户要求选择执行方法，支撑商业规模测算及商业目标客群定位;人口数量采用两种推导方法，根据项目客户的要求、灵活运用，人口特征的调研与现有人口调研同步进行;人口数量城市规划测算法举例;人口数量调研举例-项目核心商圈内人口构成明细;现有人口数量调研举例-项目周边3公里区域成熟小区人口（常住人口）测算表;导入人口调研举例-项目周边3公里区域新建楼盘人口测算表;现有流动人口数量调研举例-项目周边3公里区域办公人口测量表;现有流动人口数量调研举例-项目周边3公里区域在校师生人口测量表;商圈范围：项目周边约2公里 现有人口数量：31.3万 预计2015年人口数量：37.2万;商圈内人口特征分析核心结论举例;消费者消费特征分析综合考虑项目情况和客户的要求选择执行方法，按照工作计划操作实施;70;消费者消费行为特征定量分析构成;;73;74;75;;商业规模的定位测算通常采取购买力测算法，通过计算目标消费者的总体购买力和租户的盈亏坪效得到;通过与所有购物中心类型在选址条件方面进行匹配性筛选，获得项目商业规模体量的判断;79;80;81