世联天津迎宾广场项目整体定位及物业发展建议180PPT.pptxVIP

天津迎宾广场项目定位论证及物业发展建议 今日汇报议程 项目进展汇报 项目研究的前提和基础 项目研究的内容及目标 公寓定位论证 写字楼定位论证 商业市场状况及案例研究 物业发展建议与经济测算 2 本项目的研究从天津房地产市场的竞争状况入手，根据已有楼体的结构特征，提出本项目的发展建议和营销战略 第一阶段（中期） 项目定位论证及物业发展建议 第一阶段（终期） 提交终稿 2005/10/08 2005/11/4 第二阶段 营销战略 工作 最终成果 区域宏观经济背景研究 天津市房地产市场调研 项目周边资源及配套状况调研 北京市奢侈品商业调研 北京市典型酒店式公寓调研 项目的经济测算 本项目发展方向的初步论证 项目的产品定位和商业业态定位 （中稿） 提交整体报告（终稿） 根据客户建议深化研究，完善报告 2005/11/15 至今工作 3 项目前期基础调研工作 工作内容 收集的数据 进行的访谈 进行的分析 项目和地区背景分析 锁定部分市场的集中分析 假设和量化 项目周边及地块勘察 天津市宏观经济情况 天津市房地产市场状况 北京典型酒店式公寓户 型配比及服务内容 地块解析和界定 写字楼市场竞争分析 酒店式公寓市场竞争分析 公寓户型面积分析 区域市场情况（写字楼项目10个，酒店式公寓楼盘8个，酒店10个，高档住宅6个） 北京、上海、天津奢侈品商场研究 地产专业人士11位 房产销售人员10位 酒店长包房客户访谈 公寓销售人员访谈 公寓客户访谈 目标市场竞争性供给分析 项目整体实现机会点分析 高档商业规模，布局以及品牌搭配组合研究 案例借鉴 地块价值分析的结果 项目原有定位论证 户型调整方案 商业经营面积，店面数量，推荐品牌 4 今日汇报议程 项目进展汇报 项目研究的前提和基础 项目研究的内容及目标 公寓定位论证 写字楼定位论证 商业市场状况及案例研究 物业发展建议 5 项目原定位为城市综合体：酒店＋公寓＋写字楼＋商业 公寓楼总建筑面积为4.4万平米，其中公寓部分2.1万m2；写字楼部分1.7万m2；商业部分0.3万m2 酒店总建筑面积约4.1万m2. 综合体各部分，以在业态上互为补充，在形象和档次上以互为提升为基本原则 写字楼 商业 公寓 酒店 6 而且，在此定位基础上的楼体框架已经基本落成，这是我们研究的前提和基础 两栋楼均已经封顶，其中一栋已有外装修。 两栋楼之间的中心广场尚未动工，现为平地。 公寓楼A区写字楼部分层高3.6m，B区公寓部分层高3m，C区商业部分层高5.1米 公寓＋写字楼＋商业 中心广场 酒店 7 今日汇报议程 项目进展汇报 项目研究的前提和基础 项目研究的内容及目标 公寓定位论证 写字楼定位论证 商业市场状况及案例研究 物业发展建议 8 本项目需要对综合体中的各类物业进行论证，并提出相应的物业发展建议 已定事实： 酒店：酒店为自营物业，且定位为顶级酒店 商业：LV及其代理的十余个品牌已有入驻意向， 需求面积在1000m2左右 研究内容： 公寓定位的市场论证 写字楼定位的市场论证 商业规模以及布局 物业发展建议 9 本项的目标是在保证一定收益的基础上，打造出地标形象 在财务上: 公寓均价1.3万元/平方米； 写字楼均价1.1万元/平方米； 商业均价2.4万元/平方米（可持有）； 销售额实现5亿元 在形象上: 以成功的姿态面世，打造成区域地标 10 今日汇报议程 项目进展汇报 项目研究的前提和基础 项目研究的内容及目标 公寓定位论证 写字楼定位论证 商业市场状况及案例研究 物业发展建议与经济测算 11 酒店式公寓市场扫描 12 市场分析着眼点 1、已经入住的酒店式公寓状况 2、在售的酒店式公寓状况 3、未来竞争状况分析 13 已经入住的酒店式公寓主要集聚在小白楼CBD片区和友谊路片区 小白楼CBD片区是天津市高档写字集聚区，商务氛围浓；同时也是高档酒店的聚集区，涉外氛围浓。 友谊路片区是天津市建设中的金融街，同时也是天津市高档酒店最聚集的区域，是外籍人士重要居住和活动地。 小白楼CBD片区 友谊路片区 14 已经入住的酒店式公寓供应量少，在市场上供不应求 名 称 房间总套数 出租状况 泰达国际会馆 65套 出租率90%以上 利顺德大厦 85套 现无房 喜来登 65套 出租率在95%以上 国际大厦 110套 现无房 奥林匹克大厦 169套 现无房 滨江万丽 48套 95%以上 金皇大厦 55套 出租率70%左右 凯旋门大厦 200套左右 90%以上 总计 约800套 15 市场的紧缺使得酒店式公寓的租金偏高 北京国贸公寓的租金约为33美金/平米月 名 称 租 金 泰达国际会馆 两室147平米，3.2-3.8万元/月 三室185 平米，4-4.8万元/月 约26-