世联武汉三江航天汉阳春江花月赫山地产项目定位和整体发展战略171PPT.pptxVIP

武汉·汉阳赫山项目定位和整体发展战略7个工作日30个工作自然日下一步工作2006/07/202006/06/22市场调研项目启动区及物业发展组合建议项目定位与整体发展战略前期资料收集、整理形象定位客户定位产品定位项目整体发展战略启动区项目发展定位项目物业发展组合建议项目研究工作的阶段划分2006/08/202006/06/15项目目标及具象项目属性界定核心问题界定市场突破整体发展战略项目定位经济测算客户目标和限制条件客户目标、约束条件企业背景、目标年房地产开发量增长30%，利润大于15%集团在汉阳的首个项目，考虑在汉阳的战略布局房地产品牌本项目理解保证项目可持续销售成功建立中高档市场形象突破区域价格体系，销售利润率超过15％，追求较高利润客户的思考：企业对项目发展有两种思路1、顺市销售，销售利润15%，2、突破市场，追求高利润希望世联论证客户目标的具象企业利润目标解析从企业内部导向出发本项目开发 现阶段本项目开发中高档楼盘、获得较高利润的可行性开发中高档楼盘、获得较高利润需要怎样的价格实现销售利润率15%－是否可以获得更高利润？销售利润率达到20%，意味着项目整体实收均价达到4637元/平方米从企业内部导向出发序号　总成本及单方成本　项目标准总金额一土地费 　402,481,683.65 二项目前期费用　8,423,027.03 三工程前期费　49,595,700.00 四工程直接管理费　5,573,700.00 五墙体材料及 散装水泥基金　5,940,000.00 六建安费　441,600,635.19 七基础设施建设费　47,850,000.00 八资金成本109.77 36,224,100.00 九物业维修基金25.00 8,250,000.00 　成本合计（一~九)　1,005,938,845.87 十交易税费　122,089,812.17 十一期间费用　91,567,359.12 十二销售收入　1,526,122,652.15 　住宅4,637 1,455,767,370.15 　商业门面8,000.00 70,355,282.00 十三利润总额　306,526,634.99 十四净利润　205,372,845.44 　销售利润率　20%计算依据各项数值均取值于三江航天提供资料中产品类型假定为纯小高层，分三年开发建设，07年入市销售利润20%，住宅均价为4637元/平米，商业均价为8000元/平米销售利润率达到25%，意味着项目整体实收均价达到5022元/平方米从企业内部导向出发序号　总成本及单方成本　项目标准总金额一土地费 　402,481,683.65 二项目前期费用　8,423,027.03 三工程前期费　49,595,700.00 四工程直接管理费　5,573,700.00 五墙体材料及 散装水泥基金　5,940,000.00 六建安费　441,600,635.19 七基础设施建设费　47,850,000.00 八资金成本109.77 36,224,100.00 九物业维修基金25.00 8,250,000.00 　成本合计　1,005,938,845.87 十交易税费　131,759,347.43 十一期间费用　98,819,510.58 十二销售收入　1,646,991,842.90 　住宅5,022 1,576,636,560.90 　商业门面8,000.00 70,355,282.00 十三利润总额　410,474,139.02 十四净利润　275,017,673.14 　销售利润率　25%计算依据各项数值均取值于三江航天提供资料中产品类型假定为纯小高层，分三年开发建设，07年入市销售利润25%，住宅均价为5022元/平米，商业均价为8000元/平米片区楼盘的梯队研究帮助我们定义中高端产品从市场外部导向出发对各片区的典型楼盘进行分级研究后，得到以下规律特征武昌的中高档楼盘 价位在4000-6000元/平方米；汉口的中高档楼盘价位在4000-5000元/平方米第一梯队第二梯队第三梯队第四梯队武昌片均价6000元以上4000-6000元3000-4000元3000元以下锦江国际城水岸星城东湖天下东湖公馆、凯乐花园华润凤凰城武昌城市公园南湖都市桃源巴黎豪庭锦绣龙城新域柠檬特区汉口片5000元以上4000-5000元3000以下新世界中心中侨观邸时代广场新华时代金成世家上城国际汉口人家汉口春天汉水熙园2008城市花园富仕庭院新澳阳光城片区楼盘的梯队研究帮助我们定义中高端产品从市场外部导向出发第一梯队第二梯队第三梯队第四梯队汉阳片4000以上3000以下半山花园锦绣江山锦绣长江都市兰亭闽东中天国际城凤凰华庭翠微新城碧水晴天南国明珠东方阳光城人信奥林花园水岸毕加索按照现在