伟业顾问北京潮白河孔雀城项目市场定位报告.pptxVIP

潮白河·孔雀城项目市场定位报告 2008年8月;第一篇 本项目核心价值挖掘;“孔雀城”项目对比分析;“孔雀城”项目对比分析;“孔雀城”项目对比分析;;;“孔雀城”项目对比分析;“孔雀城”项目对比分析;“孔雀城”项目对比分析;“潮白河·孔雀城”项目特性;“潮白河·孔雀城”项目特性;;大厂与燕郊类比;燕郊发展历程梳理;发展郊区化居住功能;郊区化、低密度特征;“潮白河·孔雀城”项目特性;“潮白河·孔雀城”定位方向：;第二篇 本项目市场空间探寻;本项目竞争市场研究;;项目名称;普通住宅市场分析——主力户型分析;普宅市场——客群分析;普通住宅——销售及价格变化分析;燕郊在售别墅项目4个 市场存量约14万平方米 据知情人士透露，燕郊近几年不批低密度土地;燕郊别墅主力均价在1-2万元之间;燕郊区域的别墅开发时间较早，销售速度较慢 目前市场存量不足200套;燕郊区域的别墅开发时间较早，销售速度较慢 目前市场存量不足200套;竞争区域分析——燕郊市场分析;;项目名称;通州区普通住宅项目均价一般在7500-9500元/平方米，仅有世纪星城突破11000元/平方米 该区主力户型面积主要为80-100平方米，总价多在60-85万，大户型在100万以上;楼盘名称;楼盘名称;楼盘名称;竞争区域分析——通州一线市场分析; 交通导向 辐射状高速公路沿线 同心圈层;1;板块;所属区域;小结;结论;第三篇 本项目市场定位;本项目综合分析 ;区位：认可度不高，目前不成熟，受外部影响弱;交通：目前条件一般，偏向第二居所，但支持力度不够;市场：整体利好，目前低密度市场总体稀缺;地块：内部价值不均;规模大：容积率低;——“新中产家庭”的实现亲情梦想的成熟水乡小镇生活;“新中产家庭”描述： 企事业单位高级管理人员：年龄30-40岁，受过高等教育，工作繁忙，北京有一套房，孩子还小，接父母过来照顾孩子，渴望家庭团聚、亲情温暖； 外地在京的生意人：年龄25-50岁，一般文化程度较低，创业起步阶段条件艰苦，与家人孩子分离，充分体会挫折和孤独，生意做大后接家人孩子来京生活，由于体会生意场上现实的残酷和人与人赤裸裸的关系 ，极度渴望亲情温暖； 北京高干子女：年龄28-35岁，在国外不但抛弃了自己年轻时一贯骄傲和玩世不恭，也体会到漂泊的空虚和温暖的家庭的难能可贵，留洋归来，步入婚姻，渴望与父母孩子相守，享受天伦 北京企事业单位退休老干部：年龄55-65岁，为国家贡献了一辈子的青春，把儿女培养成才，成家立业，找个接近自然有生活方便的地方养老吧，但是不能离北京太远，有时候还要看看孙子呢 创意行业艺术人员：年龄25-50岁，自然景观好的地方能带给创作的冲动和灵感 。。。。。。;营造亲情氛围——缺什么？;“镇”的核心;“小镇”开发理念;小镇居住要素—人的尺度 2、步行距离，10分钟原则－即各种物业功能应有机组合，步行十分钟可以到达（半径500米）;小镇居住要素——交往 3、居住邻里，设施多样便利提倡住户相互间的沟通，重塑邻里关系，满足现代人情感交流的需要;小镇居住要素——个性化、可识别性 4、社区标志与社区中心，为居住者提供有丰富的识别性的建筑空间组织与功能设置，营造有很强心理认知度的社区环境;小镇居住要素——与自然融合，郊区化 5、以贴近自然的山水环境为居住的重要元素，在享受便利的配套服务前提下能够同时享受自然;适度升级的低密度居住社区 多元化产品组合;本项目开发模式建议;“郊区化”几乎等同于“低密度” 伟业对大量购买“第二居所” 的成交客户的购房偏好研究显示，他们在接受更多交通成本的同时，更喜欢亲近自然，对有“天”有“地”的别墅类产品喜好尤佳。 “小高层”竞争压力大 从前篇对区域竞争格局的分析中显示，燕郊和通州高层住宅供应量很多，本项目若以同类产品对抗，则不免混入“价格战”中； 同时本项目所在区域，现阶段“配套”和“交通”均弱于燕郊，竞争处于劣势。 因此，不建议本项目在前期引入“小高层/高层”产品，建议以供应相对较少、且品类高端的具有鲜明低密度特征的低层住宅产品为主。;用地指标;;;从南向北、从东向西开发 先开发中等价值用地，后开发景观价值更优的土地，预留产品提升，价格提升空间 低－中－低－中高的过程 开发高性价比低密度产品树立项目档次 开发中密度产品控制总价的同时实现现金流要求 开发湖景低密度类别墅产品，塑造高品质 景观别墅区 逐步向中高密度成长 景观先做 配套商业先行，尤其休闲配套前期完善;本项目分期及开发策略;第四篇 本项目产品规划理念;项目整体定位——规划概念;健康亲水主题： 溪水漂流嬉戏－让儿童快乐成长 生态湖、慢跑道－让老人舒缓身心 运动休闲主题会所－让年轻人挥洒汗水;;外界自然水——潮白河;外界自然水——潮白河;本项目小镇开发8大标准;本项目小镇开发8