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PAGE PAGE 1 诠释房企目标成本管理 1.目标成本管理的概念及说明  企业想要长远发展就必需坚决贯彻落实目标成本管理，世界知名企业如美国通用汽车公司、日本丰田汽车公司、柯达公司、美国波音公司等众多历史悠久的企业在其发展过程中始终坚持目标成本管理。那何谓目标成本管理呢？目标成本管理就是在企业预算的基础上，依据企业的经营目标，在成本预估、成本决策、测定目标成本的基础上，进行目标成本的分解、掌握分析、考核、评价的一系列成本管理工作。它以管理为核心，核算为手段，效益为目的，对成本进行事前测定、日常掌握和事后考核，从而形成一个全企业、全过程、全员的多层次、多方位的成本体系，以达到少投入多产出获得最佳经济效益的目的。  2.目标成本管理在房地产业的应用  2.1房地产项目目标成本管理的概念  房地产项目目标成本管理，就是要在项目立项时就确定房地产项目的成本目标、利润目标，而实现这个成本目标、利润目标的过程就是全面的目标成本管理。房地产项目目标从市场价格收益的角度动身，结合目标利润率，为房地产项目确定可以接受的最高成本，之后的项目实施都是为了保证成本掌握在可接受范围之内。房地产企业的目标成本管理是全员的、全过程的管理，要求细化到部门每位工作人员一起制定自己的目标计划。  企业要有完善的成本管理体系，加强实施过程的成本监督和分析，准时反馈成本信息。为企业营销策略的制定和调整供应依据，使企事业猎取更大的经济效益。现阶段我公司已经迈出了目标成本管理的第一步，从机关到各项目都在加强目标成本管理的理念。  2.2房地产项目目标成本管理的基本模式  2.2.1目标成本的制定  目标成本管理，首先是制定成本目标，在充分把握资料的基础上进行加工处理，形成对决策有用的信息，然后进行成本决策分析，供应各种备选方案，进行成本决策，确定优化方案。方案一旦确定，就以该方案为基础，进行目标成本的分解和落实，最终形成目标成本计划，作为执行的标准。  2.2.2目标成本的分解  目标成本制定后，要结合项目的实际状况进行横向和纵向的分解。横向是把目标成本合理地安排到各个部门，各部门成为目标成本的执行者和责任主体；纵向是把目标成本按作业程序进行分解，形成每个建设期间的成本掌握底线。  2.2.3目标成本的掌握  目标成本管理体系的核心在于掌握，掌握是指在项目成本形成的过程中，为降低成本，达到预期的成本目标所进行的预估、计划、实施、核算、分析、考核等一系列活动。它包括事前、事中和事后的掌握。形成目标成本的全状态和全时态的全面掌握，达到预定的目标。  2.2.4目标成本的分析和考核  目标成本分析包括事前的预估分析、事中的掌握分析和事后的业绩分析，为目标成本的预防掌握、过程掌握、反馈掌握以及考核评价供应充分客观的依据。依据目标成本执行结果和具体的分析资料，对各层次的目标责任者，根据目标责任制的要求和标准进行评价和考核，为进一步加强目标成本管理创造条件。  3.房地产项目目标成本管理掌握的重点  项目成本目标确立后，如何有效掌握成本是房地产项目最终是否盈利或取得丰厚回报的重要保证。就以金狮小区二期顺海组团项目为例阐述目标成本管理掌握在实施阶段要留意的几个重点。  3.1严格掌握建安成本  作为经济适用房项目严格掌握建安成本就显的尤为重要，因为在销售价格固定的前提下，有效的降低工程造价，是本项目目标成本管理的重要内容。实际工作中，工程虽能按期保质完成，但工程成本超支严重，不能达到预期收益的状况时有发生。首先项目要编制具体的施工图预算，做到建安成本心里有数；其次，在与施工单位签订承包合同时，聘请有经验的咨询公司编制严密的招标文件、合同文本，对可能发生的状况都要有提前的估计，以防止施工单位在工程实施过程中查找各种理由进行索赔；再次，成本部门要会同工程管理部门及监理工程师对施工过程中出现的技术变更、工程签证进行分析，应尽可能削减变更，对于技术变更和工程签证，要先签单(技术核定单、工程签证单)后施工；最终，对施工图进行设计优化，对施工方案进行科学争论，寻求最科学最经济的施工方案，通过科学合理的优化降低成本。总之，各职能部门要加强监控，加强预算审查，严格工程签证和设计变更管理。  3.2合理支配工程周期  项目成本的发生涉及到项目的整个建设周期，科学合理地支配建设周期，可以使分解到各个单项的目标成本实施按时间节点进行有效掌握。从工程施工预备开头，经施工过程至竣工移交，成本掌握工作要伴随项目的每一阶段，使工程成本自始至终处于有效掌握之下。同时，依据建设周期、施工进度，相应地支配各项配套工作的时间节点，使围绕工