世联安溪连捷温泉项目发展战略课件.pptx

1;发展战略及整体定位;发展战略及整体定位;属性界定;5;南翼新城地处闽南金三角腹地，直接受到厦、漳、泉的辐射;南翼新城对外交通主要依托省道206线、207线，厦安高速完工后，可大大缩减城际距离;连捷温泉规划区位于南翼新城中心，是拉动新城经济增长的重中之重;项目总体规模尚未确定，存在规划弹性；启动区规划888亩，以高端温泉示范区为核心带动;规划区地形复杂，多为山地，可开发建设用地不足50%;北部有小面积密林，其余大部分地区为疏林；局部植物稀少地主要受之前的开采影响，以灌草和石块为主；竹林主要分布于河滨湿地;规划区虽依溪而建，但雨水“裸排”、石材厂粉尘加重了对水资源和环境的污染;温泉资源属于项目的主要驱动力，但从整个大厦门区域看，温泉资源并不稀缺;启动区周边水资源丰富，温泉引入难度不大，自然条件良好；且地势平坦适合开发，拆迁总建面6万多平方米，开发条件较好;项目属性界定：该项目是受大都市圈辐射的四线城市，有一定自然资源的大规模旅游地产项目;属性界定;客户提出的目标、要求及存在的困惑;世联对客户目标的理解——要实现目标，立足6500亩是项目的必由之选 ;世联对客户目标的理解2——两种方案各自的投入产出项：纯粹888亩项目：面向居住的小配套，低产出立足6500亩的888亩：中等强度、高标准、品牌化配套，高产出;世联对客户目标的理解2——经过初步匡算，尽管6500亩项目前期配套投入较大，但最终收益比纯粹888亩方案高出9亿，无疑应选择6500亩方案;基于6500亩前提下项目的核心问题是需求问题，即寻找客户群以及构建能吸引客户群的核心竞争力;属性界定;23;区域抗性：地块位于城市陌生区，区域形象不好，项目所具有的温泉资源影响力不足;要建立项目影响力，化解区域抗性是首要任务；根据项目的条件和开发商的目标，塑造愿景、规划取胜是项目的可行模式;因此888亩作为项目的启动区，其规模难以形成区域影响力，必须立足于6500亩的整体开发;27;项目所在的南翼新城作为福建省21个试点小镇之一，高规格的规划和政策支持将是本项目发展的基础;国家对中小城镇的定位：国家发改委最新编制的《全国城镇体系规划》中，逐步修正了“中小城镇”的导向认识，倡导小城镇健康发展;世联对小城镇发展的观点：在城市群规划已然成为中国城市未来发展的主导方向的前提下，作为城市群战略的平衡与补充的中小城镇其发展必然要依附核心城市群;项目所处的南翼新城隶属海峡西岸城市群，目前海峡西岸城市群已进入成长期，为项目发展提供了极大发展机会;从距离上看，与厦、漳、泉的道路通达，南翼新城在空间上具备承接海西城市群休闲功能的条件;从城市功能上看，南翼新城定位为厦门的“后花园”，也支持整体发展成为休闲区的功能;闽南已形成五大休闲度假板块初具规模，此外还有发展中的三个板块，均在发展起步阶段，南翼新城的独特区位构建了闽南休闲的黄金圈;从海西城市群的高度看项目所处的南翼新城，发现其完全具备发展城市群休闲度假区域的条件;成型的五大板块多为大众化配套，以海景、高尔夫和温泉为主题，客户认知单一，且档次多为大众化休闲区，缺乏高端休闲度假区;市场现状：厦门区域大众休闲项目众多，市场竞争激烈；但面向高端的休闲项目匮乏;区域内唯一竞争项目天湖高尔夫项目，定位包括高尔夫在内的高端规划，但经过评估后可实现性不强;其开发商是以食品起家且以食品产业为主的企业集团，初涉房地产行业，缺乏开发经验，项目开发面临很大的不确定性;休闲度假趋势研判：根据对发达地区休闲度假发展历程的研究发现，随着城市等级和经济发展到一定水平，高端商务休闲开始从大众休闲中分化出来;经济基础：经济发展促使居民生活方式发生变化，福建省休闲度假市场正处于规模化发展阶段，高端市场开始启动;消费群体支撑：闽南存在大量以第二产业私营企业主为主的富裕阶层，为高端物业消费奠定基础;;解读“4.15”新政对高端休闲度假市场的影响;新政出台的背景：10年房地产市场出现了一种价格异常波动，市场存在着有意挑战政策的趋势;相比于07年9.27新政，10年4.15新政力度更大，政府使出了近几年调控房地产市场最为严厉的 “杀手锏”;新政出台后将提高入市门槛，二套房需求将受到抑制，市场上观望盛行;投资第三套房以上及休闲度假性物业将不能依赖银行贷款，休闲度假的门槛将迅速提高，而对一次性付款的高端市场影响不大;休闲度假市场将归回到“刚性”需求上，投机和投资行为将极大压缩，未来的休闲度假市场需要回到高端消费层级上;“4.15”新政对休闲度假市场影响总结：坚定主抓真正财富阶层的客户路线，同时前期要在客户能感知的地方加大投入，营造项目的竞争力;高端商务休闲的特点一：与城市中心保持黄金距离，并且具有良好的交通通达性;高端商务休闲的特点二：引进高端的休闲度假设施并与知名品牌嫁接是吸引客户、建立影响力的关键