房地产策划大赛第一名作品.docx

第五届“中房信克而瑞杯”房地产策划大赛 西三旗危改项目二期开发策划金隅?领袖三旗 策划团队：北京交通大学“叶璞”Yep策划团队 团队组长：宫宇翔（工管） 团队组员：赵丹晨（工管）卫衔珏（工管）王雪芹（工管） 常磊（建筑）穆楠（建筑） 孙慧杰（会计）王雪莹（会计）汪岳瑜（市场营销） 指导老师：唐永忠 目录 5.1项目规划设计说明 14 市场问题与表现分析 3 PEST分析 3 第二章北京房地产市场分析 4 北京市房地产市场表现分析4 北京市购房者行为分析 5 第三章项目分析 6 项目规划用地分析 6 客户群体分析 8 SWOT分析 9 第四章项目定位 10 项目主题定位 11 目标市场定位 12 楼盘定位 13 第五章项目规划设计 14 第六章项目开发计划 2.0 项目整体开发方案 20 项目进度安排 21 项目开发管理计划 22 第七章项目财务分析 2.3 项目成本与费用测算 23 项目销售收入及利润的估算 .......................2.6. 项目资金筹措与运用 28 基本财务报表 29 动态盈利分析 32 静态盈利分析 33 第八章项目营销方案 3.3 营销精神 3.3 营销计划 33 营销现状分析 34 营销策略 35 第九章项目风险分析 38 项目开发风险来源 38 项目开发过程风险 39 项目风险管理 41 中国房地产市场分析 市场问题与表现分析 1房地产呈现投资规模过大之势 自2007年以来，房地产投资增速呈现逐月回升趋势，前半年同比投资增长速度超过24％，超过上年同期增长速度0．6个百分点。2011年在“国八条”和“京十五条”的调控下，只是对于购房行为进行了干预和调控，并没有对拿地的招投标行为进行调控。但是从4月开始的低成交量也是 的地王不见。可见，房地产投资已在我国形成较大的规模，并呈现出逐年增长的趋势。 商品房价格呈现上涨过快趋势 进入2010年．中国商品房价格呈现出近乎疯狂的上涨，3月份70个大中城市房价增长达11．7％，北京等一线城市的房价几乎一天一变，2011年国家开始减弱投机消费的市场影响，增加保障性住房，组织商品房价格进一步上涨。 商品房结构设计不合理 商品房价格的过度上涨会增加税收，从而带来相关产业的发展，导致政府在决策上的侧重点过偏使得商品房结构出现失衡。 房地产市场秩序呈现混乱局面 我国目前的房地产市场秩序比较混乱。主要是房地产开发商、交易、中 介、服务等各个环节，都存在不同程度的违法违规行为。尤其是出现过个别开发商和中介机构相互勾结误导市场预期、恶意哄抬房价，使得一些房价在短期内呈现非正常上涨。 PEST分析 2010年是中国房地产市场的调控之年。2011年上半年，调控政策进一步升级和加深。本轮房地产调控以1 月26日的“国八条”拉开序幕，近40个城市实施限购，600多个城市出台房价控制目标；上海、重庆房产税试点改革“靴子”落地；货币政策持续收紧，信贷政策更加严厉。加大保障房建设财政投入。坚持和完善土地出让招拍挂制度，确保保障房用地供给，商品房用地供应计划也有明显增长。因此，国家在2011年开始，便收紧市场，开始对新一年的楼市价格进行调控，力求稳定楼市，减少房地产泡沫，保障人民利益。 .“国八条” .货币政策解析 存款准备金率始终是控制金融市场的一只大手，作为宏观调控的一个重要的工具，随着楼市的居高不下，CPI的只增不减，人们菜篮子越来越贵，使得国家不得不继续上调存款准备金率来帮助稳定物价。股市的空袭和中小企业连同楼市一并受到打击和压制，无疑，存款准备金率的提高将会给不断高攀的房价浇一盆冷水。 .保障房公布 2011年5月10日，住建部下发了 《关于公开城镇保障性安居工程建设信息的通知》，要求各地在下发文件后的20个工作日内公布保障房建设计划、开工和竣工相关信息。 .房产税 房产税改革是房地产市场制度建 设的重要环节 ）房产税改革有助于引导居民理性购房 ）房产税对房价的影响取决于多种因素 .从紧的货币政策和经济环境 从紧的货币政策的作用在2010年开始显现，对供给和需求的共同抑制导致房地产投资缩减，消费需求降低，市场交易量下降。首先，货币紧缩导致房地产市场供给下降。目前我国房地产开发商对银行贷款的依赖度很 高，加息使房地产开发商尤其是中小 型房地产开发商从银行获得资金的难度加大，开发商融资成本上升。开发商资金链的紧张，引致房地产投资减少，新增供给减少。其次，利率提高以及新“国八条政策”则在一定程度上抑制了房地产市场需求，特别是投资、投机需求以及部分改善性需求， 这在宏观上导致需求量下降。在供求两方受到抑制的同时，房价涨幅也出现明显回落。 .购房用途 购房调查中，人们对于购房用途的理解通常包括如下几个方面：释放压力，生活保障，健康成长和安享晚年。总的来说，前两个主要