房地产开发企业计核算.docx

目录 第一章房地产开发企业会计核算的主要内容 1 一、房地产企业各阶段会计核算的内容 1 二、科目设置及核算说明 2. 第二章房地产开发企业营业收入的核算 2 一、营业收入的范围和实现 2. 二、主营业务收入的核算 3. 三、其它收入 错.误!未定义书签。 四、建造合同收入 错误!未定义书签。 第三章房地产开发企业成本的核算 7 一、开发成本会计 7. 二、土地开发的会计核算 1.7 三、房屋开发成本的核算 2.1 四、公共配套设施开发成本的核算 26 五、代建工程成本的核算 2.9 第四章房地产企业所涉及税种简述 34 一、营业税 3.4 二、土地增值税 3.5 三、所得税 3.9 四、印花税 4.2 五、城镇土地使用税 4.3 六、房产税 4.5 七、契税 4.6 第一章房地产开发企业会计核算的要紧内容 一、房地产企业各时期会计核算的内容 房地产开发时期可分为房地产开发企业的设立时期、开发项目的预备时期、项目开发时期、房地产销售时期及利润分派时期。由于房地产开发企业的各个时期特点不同，其会计核算的偏重点也有所不同。 （一）开发企业设立时期的会计核算 （二）开发项目预备时期的会计核算1．取得土地利用权的核算 取得项目借款 开发前物资预备 （三）项目开发时期的会计核算1．房地产开发本钱的核算 2．房地产开发产品的核算 （四）销售时期及利润分派时期的会计核算1．房地产企业销售业务的核算 2．利润分派时期的核算 房地产开发企业的经营业务要紧有以下几个方面：（1）土地（建设场地）的开发经营；（2）商品房的开发经营；（3）城市基础设施和配套设施的开发和建设；（4）代建衡宇和工程的建设；（5）经营衡宇的出租和经营；（6）其他多种经营 业务。 二、科目设置及核算说明 房地产企业会计科目设置及运用说明（详见附件：房地产开发会计科目及辅助核算设置说明） 第二章房地产开发企业销售收入的核算 一、销售收入的特点和确认条件 （一）销售收入核算的特殊性1．收入具有多样性。 2．收入确认的特殊性。 3、各期收入的波动性。 （二）营业收入确认的条件 企业会计准那么规定的收入确认的条件是——销售商品收入，应当在以下条件均能知足时予以确认： 1、企业已将所有权上的要紧风险和报酬转移给买方； 2、企业既没有保留通常与所有权相联系的继续治理权，也没有对已售出的商品实施操纵； 3、与交易相关的经济利益能够流入企业； 4、相关的收入和本钱能够靠得住计量。 房地产收入的确认应同时具有以下条件：1）开发产品已完工并经有关部门验收合格，衡宇面积业经有关部门测定；2）已与客户签定的正式衡宇销售合同；3）标的物—衡宇已经客户验收、对衡宇的结构、销售面积及房款购销两边均无 异议，并与客户办好了交付入住手续，两边均已履行了合同规定的义务。 二、销售时期涉及的要紧会计科目及其核算 （一）、要紧涉及的会计科目 涉及的科目要紧有：主营业务收入、主营业务本钱、其他业务收入、其他业务本钱、预收账款、应收账款等。其中“主营业务收入”科目来核算主营业务收入的发生和结转。按主营业务收入的类别设置明细科目，要紧有“土地转让收入”、“商品房销售收入”、“配套设施销售收入”、“代建工程结算收入”、“出租产品租金收入”等。 （二）主营业务收入的会计核算一、商品房预售的核算会计 企业进行预售时，一样涉及诚意金、办卡费、预收定金、 预收款项和代收的配套基金、办证费等的核算。企业销售未完工产品的计税毛利率由各省、自治区、直辖市国家税务局、地址税务局的规定进行确信。 1）定金和预售房款的核算 企业收取的定金计入“预收账款”或“其他应付款”账户核算。预售房款计入“预收账款”或“应收账款”账户核算。2）按揭保证金的核算 其会计处置是:借记“其他货币资金-按揭保证金户”科目，贷记“银行存款”科目。 代收配套设施费、办证费、维修基金的核算 代收的相关费用应该借记“银行存款”，贷记“其他应付款”科目。 房地产开发企业开发项目完工验收、办好移交手续前，不 论是不是签定正式商品房销售合同，所收到的均为预售房款，一概不确认收入，其款项记入“预收账款”科目。开发项目完工体会收合格、完工决算后，房地产开发企业依照销售合同规定将合格的房地产产品移交给购买方，办妥移交手续后能够确认销售收入的实现，借记“预收账款”、“应收账款”等科目，贷记“主营业务收入”科目，同时结转销售本钱。 2、商品房销售的特殊情形 视同销售 我国企业所得税法规定，企业发生将商品房用于利润分派、对外投资、抵偿债务、置换土地利用权、职工福利、对外捐赠等用途的应当视同销售货物。在商品房发生视同销售情形下，在商品房所有权或利用权发生转移时，或在实际取得利益权利时要确认收入的实现。确认收入的方式和顺序为：按本企业近期或今年末最近月份同类开发产品市场销售价钱确信；由主管税务