中原_无锡明发商业广场项目销售执行方案_49PPT_XXXX年.pptx

无锡明发商业广场项目销售执行方案[上海中原无锡事业部 ] [ShangHai.08.2010]方案说明本项目内涉及到的可售面积计算依据来自于贵公司提供建筑预测面积，可能会引发的一定的面积计算差别，最终实际操作时以建筑的实测面积为准。Table of Contents目 录Part 1业态规划及可售物业确定Part 2目标客群Part 3价格策略Part 4营销策略Part 5中原渠道营销与人员配备Part 1业态规划及可售物业确定CDFEAB业态规划、自持与可售物业布局图自持物业可售物业2百货大卖场家居卖场苏宁电器outlets娱乐城电子数码城女人服饰街精品轻纺城现代建材城品牌餐饮运动天地1A2B313C4D465E6F5自持物业以品牌主力店需求为向导来保留，以保持对项目整体形象和发展前景的把控。通过销售可售物业来获取回报分区面积与业态详细表根据目前建筑规划图计算：可销售面积为194145㎡（含车库） /184151㎡（不含车库）Part 2目标客群目标客群长三角投资客以上海为龙头的长三角区域是中国第一经济增长极，积累了大量财富，聚集于私营业主、公务员、企业高官和白领，拥有较为丰厚的收入、时尚的观念和多种投资经验，认同本区域，他们将是本项目主要针对的目标客群苏锡常投资客外围预热，带动内圈，相互促进1从上海启动，吸引沪、温、甬、杭长三角投资客2依靠异地客源持续热销，带动本地客源跟风购买3待无锡市场形成热度后，开始深耕苏锡常投资客Part 3价格策略定价前提根据部分E区已售商铺价格和商铺所处位置、楼层与业态等因素来核定A区-F区各分区均价已售商铺价格表区域折前销售均价（元/平方米）折后销售均价（元/平方米）A21053 16000B21053 16000C18421 14000D17105 13000E15789 12000F15789 12000合计18358 13952.19684面积单价总价1F-3F2945.2712147.24287357769101F1015.3516590.5471168452122F865.2712043.94235104212623F1064.657993.6467388510436为提升原有购买客户满意度和形成良好的投资回报口碑，中原建议在原有售价的基础上采用高开高走的价格策略，项目整体销售均价提高至：14000元/㎡整体租售平衡表（静态）区域折前销售均价（元/平方米）折后销售均价（元/平方米）租金（元/平方米/天）面积（不含地下车库/平方米）销售实际到账（万元）年租金收入（万元）5年平均回报率5年总计回报支出（万元）5年总计租金收入（万元）5年收支（万元）A21053 160001.80 32269.551631.20 2120.11 8%10869.73 10600.53 51362.00 B21053 160001.65 32269.551631.20 1943.43 8%10869.73 9717.15 50478.63 C18421 140001.40 3658551219.00 1869.49 8%10782.95 9347.47 49783.52 D17105 130001.30 2817336624.90 1336.81 8%7710.51 6684.04 35598.44 E15789 120001.20 2720932650.80 1191.75 8%6873.85 5958.77 31735.72 F15789 120001.20 2764533174.00 1210.85 8%6984.00 6054.26 32244.26 合计18358 13952.196841.44 184151256931.10 9672.44 　54090.76 48362.22 251202.56 以整体销售均价约为14000元/平米计算，通过对项目5年租售情况的静态估算，可实现收益25亿元。分区楼层均价表（静态）区域(㎡)分层面积折后单价(元/㎡)折前单价(元/㎡)实际销售到帐(万元)A区电子数码城地下62771600021053 10043.20 一楼63812350030921 14995.35 二楼59271450019079 8594.15 三楼59271080014211 6401.16 三楼TOP1079850011184 917.15 小计2559116002 　40951.01 B区女人服饰街地下93391600021053 14942.40 一楼95322350030921 22400.20 二楼89701500019737 13455.00 三楼89701080014211 9687.60 三楼TOP2137860011316 1837.82 小