北京双清路高端公寓项目市场定位和产品建议案(华远经纪)2007109页.ppt

关于 投资的 ＞＞＞话题 《双清路项目汇报会》;引言：;?; 第一部分 地块及地块周边分析 地块SWOT分析 地块价值描述;地块及地块周边情况;地块及地块周边情况; 地块及地块周边情况 ? 地块周边现有 状况;1.;?;地块价值描述;?;?;?;–;区域房地产发展趋势;区域房地产特点;区域项目规划设计 区域内典型项目除褐石外，总建筑面积均在10万平米以下。 区域内典型项目除褐石、文津国际公寓和纽约客外，其他项目的容积率 均在 5 以上。 区域内除中关村公馆和立方庭以外，其他项目的绿化率均在 30% 以上。 区域内的项目容积率较高，这与城市土地稀缺有关。;户型设计 区域内典型项目除中关村公馆和褐石外，建筑类型主要以塔楼为主。 区域内典型项目除褐石（建筑类型为花园洋房）外，户型套均面积基本在 50—80平米这一区间。;供暖及装修标准 区域内典型项目采暖主要以集中供暖为主，制冷主要以户式中央空调为 主，这说明户式中央空调已为区域内高档项目的主流配置。 区域典型项目基本选择精装修交付，装修标准基本在2000元/平米左右。;梯数及层高 区域内典型项目基本是 多户共用一梯。 从层高看，除中湾国际外，大部分项目的平层层高在 3 米以上，跃层层 高在5米以上，随着项目的档次越来越高，相对于层高要求也所增加。;车位 区域内典型项目的车位比基本在 1：0.5 的配置。;会所 区域内典型项目除褐石和纽约客外，其他项目均未设置会所，其 主要原因是区域内整体配套设施较齐全，所以大部分项目未设置会 所。;4.;区域典型项目产品总结;区域项目销售情况分析 区域内典型公寓项目成交价基本在14000—16000元/平米这一区间。;区域内重点项目销售情况 根据资料显示，除中湾国际项目外，区域内典型项目的销售率均达到50% 以上，销售态势较好。 中湾国际项目于2007年6月30日开盘，截止至今，项目整月共销售267套， 整体销售率为45%。中关村公馆于2007年7月8日开盘，截至至今共认购近500 套，尚未进行正式签约 。;区域二手房地产市场分析 根据资料显示，中关村区域二手房市场销售价格在16000—19000元/平米这一区 间。 清华科技园区域二手房市场的销售价格在16000-19000元/平米这一区间。其中富 润家园的销售价格较低，其原因是项目所处位置距离区域核心区较远。 二手房销售价格（单位：元/平方米）;区域二手房地产租赁市场分析 根据资料显示，中关村区域一居室租金在4000-6000元/套这一区间，两 居室租金在5000-7000元/套这一区间。 清华科技园区域一居室租金在3500-4000元/套这一区间，两居室租金在 4500-5000元/套这一区间。 二手房租赁价格（单位：元/套）;区域销售情况小结;可借鉴项目分析;立方庭;立方庭;整体规划;户型设计 立方庭有6种户型设计，均为LOFT设计，标准层高为5.7米。;户型基本情况;户型基本情况;项目供销情况 根据资料显示，立方庭项目共上市 675 套。目前一共销售了 671 套，整体销售均价为 25248 元/平米，套均价为 127 万元/ 套。;年;1%;项目优劣势分析;中湾国际;地理位置;交通情况;整体规划;户型配比 中湾国际以小户型为主，主力户型面积在48㎡——57㎡之间。主要以 零居室为主，其次是一室一厅的设计。;户型设计;装饰装修;项目供销情况 根据资料显示，中湾国际目前上市套数为595套，套均总价为91万 /套。 中湾国际于2007年6月30日开盘，截至至今，销售总套数为267套， 销售均价为16600元/平米，套均面积为51平米，套均总价为84万元/ 套。;客户分析 根据资料显示，中湾项目的客户主要为本市城镇居民，占整体比例的 76% ，其 次是外省个人，占整体比例的 24% 。 根据销售人员介绍，购买项目的客户主要为周边公司的高级管理人员和技术人 员，购买用途主要为投资。 中湾国际客户分析 外省个人 24% 本市城镇居民 76%;项目优劣势分析;中关村公馆;项目概况;整体规划 中关村公馆仅开发一栋楼，;户型配比 项目总户数为 777 套，主力户型为一居室，占整体比例的60%，其 次是两居室。户型设计有平层和跃层两种。;户型设计;户型设计;户型精装标准 客厅卧室 地面：复合地板； 墙面：涂料； 顶面：涂料。 厨房卫生间 地面：地砖； 墙面: 墙砖。 电器家具;项目供销情况 中关村公馆目前一共上市为777套，项目于 2007