XXXX北京龙脉温泉度假村定位、推广策略.pptxVIP

龙脉温泉度假村定位、推广策略瀚海金岸 地产机构2010.10.16——行业发展态势——个性化：健康化：休闲化： ?体验化： 普及化：?旅游不再是少数人享有的特权，旅游成为社会生活的一部分成为生活的必需和必然。 一向以观光旅游为主导的旅游市场，今后将逐渐被享受型的休闲度假游所取代。 那些能提供给人们特别体验的旅游将会特别受到欢迎。 旅游的目的更多是为了身心健康，与健康密切联系的休闲旅游活动将越来越受欢迎。 自助游、探险游、生态游将会越来越成为时尚。 1、旅游地产是我国经济发展中的朝阳产业 2、休闲度假旅游将成为朝阳产业中的皇冠①其它旅游与休闲旅游不同之处在于，一“动”—“静”，一“行”一“居”，一“累”一“闲” ②休闲旅游对旅游产品和环境质量的选择，要求更为严格 3、温泉旅游将是皇冠上的明珠①基于温泉旅游本身兼具健康养生与休闲度假的特性，温泉产业成为最具活力的休闲产业之一。 ②从目前看来，我国的温泉旅游发展还处于初级阶段 A、从文化角度看——温泉文化尚未形成B、从产业角度看——处于静态发展C、从品牌角度看——品牌意识不强，定位不清晰，雷同度高?D、从旅游方式角度看——产品单一，不能满足全身心放松休闲的需求 4、充满机会与风险的温泉度假村行业 A、新兴行业带来的新兴市场 （1）整体的行业运作模式都带有较强的观光旅游的特征 （2）消费习惯还未形成，消费者对温泉的理解还停留在较为表面的认识 （3）多种经营模式并存 a、治疗疗养模式d、养生保健模式b、游乐观光模式e、附属产品模式c、猎奇刺激模式f、度假休闲模式B、高认知度与低了解度的奇怪组合 （1）普通消费者对温泉的认知度相当高，但对温泉的了解程度相当低，对温泉的内涵知之甚少。（2）对温泉的了解不深导致温泉旅游市场还处于尝试消费阶段 项目自我深度剖析?本项目是什么性质的项目观察、划分旅游项目：旅游景点供游客娱乐休闲的旅游项目资源（具有相对独一性、稀缺性、排他性）中心温泉区 长线经营旅游商业配套：建立在旅游景点或旅游景点附近满足旅客住宿、餐饮、娱乐、商务需要的营利性配套（具有依附性）度假酒店区 别墅区 旅游地产：旅游景点周边开发的房地产物业，具有居住性产权（如渡假别墅、渡假公寓）或经营性产权（如产权酒店）。（具有依附性）短线投资公寓区 本项目是以旅游地产为主导，涵盖旅游度假、旅游配套、居住生活的复合型地产项目旅游地产的特点是什么？1、旅游地产是一种房地产业嫁接于旅游业的复合型房地产开发模式；2、旅游地产的价值很大一部分取决于所依附的旅游资源价值；3、旅游地产市场受牵于所依附的旅游业市场；4、旅游地产的消费群体具有跨地域性的特点，项目幅射范围内的多个城市；5、旅游地产投资开发具有投入大、回报慢、推广难，但是利润可观的特点。｛封建帝王专有的温泉享受之地 元代起就被开辟成皇家园林 地位：国内外知名温泉旅游胜地小汤山镇是联合国开发计划署确定的中国可持续发展小城镇 ｛建筑有特色——中国古典皇家园林、建筑配套有特色——完美的配套设施，吃、喝、玩、乐、购，样样齐全特色：经营有特色——商务会议经济成为其主要经营特色温泉有特色——温泉资源再度研发，温泉药浴占主流——结论—— 1、走独特风格路线，在市场上独树一帜 2、公寓可以考虑精装修 3、经营要有自己的特色 4、资源有的要用全、用透，没有的，则要创造 5、结合竞争对手进行合理定价——项目SWOT分析——优 势 国家四A级风景度假区； 北京首家温泉度假居住区； 四通八达的交通网络； 五星级温泉度假酒店； 完善的内部配套； 优美的自然环境； 多种产品选择。劣 势 周边配套设施不够齐全； 交通不太便捷； 小区位置距离主干道较远； 部分小产权，不能申请贷款； 非纯居住区，生活环境复杂； 户型设计不合理。机 会 随着北京市区土地市场供给的吃紧，越来越多的开发商将目标投向城郊，旅游度假地产将是下一个房地产投资开发热点模式；旅游地产市场将被开启；威 胁 北京正在严查小产权，对销售有一定抗性，别墅产品私密性较差，无法与正规别墅项目抗衡；总结：本项目优势多于劣势，机会与威胁并存。我们的营销工作需要：战略性计划 + 强力执行 + 长期作战的准备本项目需要：适销对路的产品设计 + 实效性的传播推广项目的客源分析?我们的客户在哪里？思考：谁来买我们的别墅及公寓？身份和地位的象征人生价值体现买它，能代表什么？少数的高富人士所占有中高档消费场所，富人行为度假与养生结合去那玩，能代表什么？可以休闲, 温泉可以私有我们可以用逆向推理的方法去找到他们 〉〉〉〉看中“龙脉温泉、五星级酒店、四A级园林”的人群： 昭示了他们“既爱游玩、又要健康”的秉性，显示了重要的需求特征。 { 游山玩水休闲养生高品位与高档次 龙脉温泉、五星级酒店”的延伸----※我们项目的客户应该是既具