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房产业发展趋势及策略分析报告 目前我国房地产业的竞争格局 我国房地产业的竞争呈以下特点： ． 1 企业数量多，规模普遍偏小，每个企业占据的市场最高份 额也极其有限 1998?2003年，我国房地产开发企业虽由2.4万家增加到3.7 万家，但房地产企业规模仍然不大，到 2003 年房地产企业平均资产 仅为 1 ． 091 亿元，而作为实力较强的房地产上市公司中的前十强， 其平均总资产也只有 60 亿。 从盈利能力来看，在 2004 年房地产百强企业中，利润超过 10 亿仅7家，利润在5?10亿也只有8家，3?5亿元的有13家，在 1?3亿的多达43家，更有29家利润总额不足1亿元。 从市场份额来看，内地市场化程度较高的上海、深圳排名前 10 位的开发商的市场占有率分别为 23 ％和 20 ％， 而香港前 9 位的房地 产商的市场占有率达到 80 ％。 在全国范围内， 2002 年万科在全国的 市场占有率仅 0 ． 94 ％， 而美国前三名的房地产企业的市场占有率达 到 45 ％。 以上数据表明，我国房地产市场集中度比较小。 1 ． 2 房地产东西部发展不平衡 东部地区在企业规模和投资、开发规模方面均大大超过西部地 区，而东部又主要集中在广东、上海、北京、江苏、浙江五省市。以 2003 年为例，五省市的年开工面积和年销售面积均超过全行业的 38 ％，以占全行业 33 ． 15 ％的企业数实现的营业收入超过了全行业 总收入的一半，利润达到了行业总额的 88 ％。 2 房地产业经济发展的影响因素分析 2 ． 1 国家宏观经济对房地产业的影响 房地产具有先于国民经济萧条而萧条， 后于国民经济复苏而复苏 的特点。 根据国家信息中心发布的统计资料，改革开放以来， 我国每 6?7 年构成一个经济循环周期。 1999 年第四季度经济增长进入谷底，这 标志着从 1993 年开始连续 7 年的一个完整的循环周期已经完成， 从 2001 年开始，经济运行将进入一个新一轮的稳定增长期。 另据国务院发展研究中心的一份研究报告，我国未来 20 年的经 济增长的基本走势是：“十五”期间GDP的增长率在7.0%?8.1 % 之间，2010?2020年，GDP增长率将降至5. 5%?6. 6%。 房地产发展与宏观经济的发展具有正相关性。 宏观经济的持续发 展， 将对房地产业发展提供强力的支撑， 有利于放大房地产上游的生 未来几年内，产要素供给总量， 并拉动房地产的终端市场需求。 未来几年内， 宏观经济发展对房地产具有推动和拉动双重效应。 2 ． 2 国家宏观调控政策和房地产金融政策对房地产业的影响 国家政策对规范房地产市场， 调整市场结构与产业结构， 平抑市 场价格具有深远的影响并起到了至关重要的作用， 其目的是完善和促 进我国房地产市场健康发展， 进而带动我国国民经济和人民生活水平 的迅速提高。 2003 和 2004 年是我国房地产高速发展的两年，在这两年中房 地产开发数量和投资量都达到了空前的规模，商品房售价也连连攀 升。为了调解市场需求和价格，两年来，国家陆续出台了一系列政策 法规，治理和规范房地产行业的运行秩序，其中包括：中国人民银行 发出关于《进一步加强房地产信贷业务管理的通知》 ，国土资源部、 监察部联合下发的 《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出 让情况执法监察工作的通知》 ，建设部等七部委发出的《关于做好稳 定住房价格工作的意见》 ，以及央行两次上调个人住房贷款利率的政 策等。国家在加强房地产信贷业务管理，规范房地产企业融资渠道、 获取开发土地，加强经济适用住房建设，完善廉租住房制度、整顿和 规范市场秩序、完善市场信息披露制度等方面进行引导和调控。 2 ． 3 地区经济对房地产业的影响 从区域经济来看， 房地产业是一个区域差异巨大、 级差收益明显 的行业。 一个区域的房地产业发展的程度必然受到该地区经济发展水 平及产业结构状况的制约。 一般而言， 区域经济增长是随着投资量的 不断增加和需求量的持续上升发展起来的。这种投资与需求的增长， 必然导致对房地产需求的增加，从而带动房地产业的相应发展。 2 ． 4 科技进步对房地产业的影响 新技术、新材料、新软件方面的科技进步，势必对建筑设计及配 套设备和部品等行业带来重大影响。 提高建筑科技水平， 不但可以提 高建筑室内的舒适程度、提高人居健康水平，而且可以节约能耗、减 少环境污染和降低建筑的全寿命成本费用。 同时， 提高建筑科技水平 可以提高项目在出售或出租市场的竞争力， 以及提高企业项目自身的 市场形象。 从历史发展的角度看， 建筑科技含量势必要提高， 真实的技术含 量将成为市场真正的需求。 科技进步刺激房地产市场的发展， 而新的 市场需求又会反过来促进科技进步。 2 ． 5 其他因素对房地