龙城春天前期物业管理方案说明.docxVIP

前期物业管理方案 项目名称： 龙城春天前期物业管理 项目地址： 西陂镇小洋村宝竹南路 3# 管理单位： 市康乐物业管理 （公章） 编制时间： 二00九年元月 市康乐物业管理受嘉盛房地产开发委托管理“龙城春天”前 期物业项目。在管理该项目过程中，公司将派出精干、高效的管 理团队，秉着“让业主满意、开发商放心 ，并通过优质的酒店式服 务来提高开发商的美誉度，促进楼盘销售，形成开发、销售、管理 的良性循环发展”的经营思想，以健全的管理制度、完美的工作 流程和“物业管理无小事，件件都要用心去服务”的经营作风， 努力提高业主的满意度，积极创建“安全、文明、整洁、舒适、 优美的生活空间，力争用三年时间达市物业管理示小区标准，用 五年时间达省物业管理示小区标准。 管理方案目录 1、 龙城春天物业概况 2、 项目组织管理机构和人员安排 3、 物业项目管理所需设备的配制和提供方式 4、 物业管理盈利分析 5、 公司各项管理制度及管理处各类人员岗位职责 6、 前期物业管理顾问服务 7、 物业管理控 7.1工作流程 7.2信息反馈渠道 7.3控制方式 7.4服务质量标准及检查方法 7.5物业交接管理作业指导 7.6管理处事物服务作业指导 7.7机电设备（设施）运行维护作业指导 7.8保卫服务作业指导 7.9保洁服务作业指导 7.10绿化服务作业指导 7.11社区文化作业指导 7.12房屋（设施）养护修缮管理作业指导 7.13特殊服务作业指导 7.14作业交验指导 7.15岗位培训作业指导 建议 1、龙城春天物业概况 “龙城春天”地处新罗区西陂镇小洋村宝竹南路 3#，是由嘉盛房地产 开发的生活小区。其占地面积41556吊,地上建筑面积75980.29卅,共21幢、 694套住宅（其中集资房2幢25套、房改房4幛32套）。在新建的15幢 住宅中，有多层建筑11幢，小咼层4幢（共有12部电梯）。为提咼小区 智能化管理，开发商在小区安装了监控及巡更系统；为规车辆停放，开发 商建设280个地下车库供业主停放；该小区建筑密度为 28.4%容积率为 1.83、绿地率达30.6%,属市规模较大的生活住宅小区。 2、项目组织管理机构和人员安排 公司本部 龙城春天物业管理处 1、管理处主任1人，全面负责物业项目的管理、协调、质量控制工作 2、综合部下设管理员、会计、出纳各 1人，保洁员6人共9人 3、物业项目管理所需设备的配制和提供方式，其容包括 :器械、工具 以及通讯、治安装备及办公用品等。 部 门 名 称 型号 规格 数量 备注 序 号 名 称 型 规 号 格 数量 备注 办公桌椅 4套 办公桌椅 2套 沙发 1套 工 电工工具 1套 电脑设备 2套 程 手电筒 2把 保险柜 1台 部 工具箱 2个 电风扇 2台 水工工具 1套 打印机 1台 饮水机 1台 办 传真机 1台 办公桌椅 3套 饮水机 2台 对讲机 6套 公 4部 保 警棍 5根 档案资料柜 1套 安 服装 40套 室 各类办公用品 1批 部 清洁工具 6套 会 双人桌 22 绿化工具 1套 议 讲台桌 1 喷雾器 2台 室 活动椅 44  垃圾桶 21个 写字板 1块 上述办公设施设备由开发商负责提供。 此外，如警示标志、宣传栏等也应由开发商提供。 4、物业管理盈利分析 4.1.1物业费预算月收入: 物业类型 数量 中标单价 实际单价 实际收入 多层住宅 2 35366.70 m 0.6 元/ m2 2 0.50 元/ m 17683.35 元 高层住宅 2 37503.59. m 1.2 元/ m2 1.00 元 / m2 32025.69 元 原有多层 2 3110 m 0.6 元/ m2 0.30 元/ m2 933元 店面 2 3129.97 m 1.2 元/ m2 1.00 元 / m2 3129.97 汽车车位 地上 个 25元/个 25元/个 地下280个 60元/个 50元/个 14000元 摩托车车位 地上 个 元/个 地下 个 20元/个 20元/个  自行车位 地上 个 元/个 地下 个 元/个 合计（元/月） 67772.01 元 上述收费是按市普通住宅物业服务等级二级指导性收费标准。 4.1.2自供水月盈利7000吨*0.60元/吨=4200元 4.2物业预算月支出费用（单位为元） 序 号 支出项目 在消控室更改前及3 个门卫岗亭 消控室线路更改后 及2个门卫岗亭 1 管理人员薪金 42000 34800 2 办公费 2000 2000 3 保洁、消毒、工具费 300 500 4 保安器械等设施费 200 600 5 绿化养护管理费 1200 1200 6 电梯日常养护费 4800 4800 7 二次供水清洗费 300 1000 8 化粪池清理费 400 500 9 社