天津世贸大厦营销策略方案59PPT.pptxVIP

天津世贸大厦营销策略方案目　录一、2004年天津宏观经济发展情况二、天津市酒店式公寓市场情况三、项目概况四、项目整体发展定位五、酒店式公寓营销策略六、酒店式公寓推盘计划一、2004年天津宏观经济发展情况（一）GDP2004年，全市国内生产总值完成2931.9亿元，比上年增长15.7%。全市生产总值增长幅度比上年提高0.9%。1997-2004年天津市GDP增长情况（二）财政收入2004年全市财政收入累计完成502.1亿元，按可比口径计算，增长26.7%。财政收入（三）固定资产投资2004年全市全社会固定资产投资累计完成1259亿元，增长20.3%，增幅比上年降低9个百分点，但增长速度仍处高位。固定资产投资（四）人均可支配收入城市居民人均可支配收入11467元，增长11.2%；通过上述数据可以看出，2004年天津的宏观经济在迅速发展，国际、国内资产投资增长明显。天津整体经济的高速腾飞，给房地产市场的发展带来了机遇，同时给投资型物业及商业写字楼物业的开发提供了市场空间！二、天津市酒店式公寓市场情况（一）市场供应情况 2004年，市区新增供应量1000套左右，建筑面积106400平米。在建项目总计16家，近一半建在开发区。（二）市场租售情况各类酒店公寓销售均价集中在6000-11000元/平米（销售价格跨度较大，表明好的地段好的酒店管理公司对酒店式公寓的销售价格提升作用巨大。）租赁价格集中在3-10元/平米/天（配套设施好、服务质量高的酒店式公寓受到市场追捧，且租金不菲，其中国际级品牌的酒店管理公司依靠其全球化的客户资源，明显占据优势。）（三）市场需求情况 会展经济、奥运经济、北方金融中心建设、外资企业的进驻等因素对酒店式公寓的发展有很大的促进作用，2004年天津市新批外资企业总投资在500万美元以上的项目281个，同比增长约54％。外地、外资项目的高速增长，大量中高层管理人员和技术人员需要在津工作较长年限，中短期居住需求扩大，将支撑起酒店式公寓的发展。（四）2005年市区在售酒店式公寓项目资料：项目名称面积区间套数均价装修开盘时间诚基中心40－100M2（局部有）2005.9时代奥城40－160M2约9009000有2005.7.23焕日线34－122M2约5246800　有2005.5中豪世纪花园SOHO40-113M2约324　－－明年非常公馆40-100M2300多　6800　有2005.8.2005年酒店式公寓市场总体需求平稳，但供应量大，本项目入市需抢占市场先机。在售项目中以投资型产品为主，其中面积40－80M2，首付较低的产品，市场接受度较高。诚基中心凭借地王级的地段及低总价的优势，来吸引投资客的跟进，目前处于一两期交替阶段。以时代奥城为代表的中高端产品，凭借品牌效应，高标准配套设施，准五星级的酒店服务，也获得了一定的市场份额。发挥优势，抢占机会发挥优势，转化威胁优势地域认同度高，号召力强土地稀缺性交通便捷区域商务配套齐全现代综合型物业Choice集团国际品牌效应强调“友谊路”圈层的地位与区域 发展前景,金融街属性是项目的身 份和血统产品的优势可以依托土地保持一种持续竞争力投资条件成熟，增值潜力大充分把握市场和地域优势发掘商务商贸区的投资价值寻找市场空白点，塑造特色鲜明的商业经营模式航母级国际商务平台顶级产品设计五星级酒店服务整合品牌效应威胁和平区、开发区金融街　的打造相临区域的竞争楼盘市场总体供应量大政策面的不可控性区域内无在售同档次产品金融街建设已成气候境外金融机构进驻金融街机会停缓建的社会负面效应使用年限缩短了近10年开发商品牌效应不明显处于金融街的龙头位置首付高，提高门槛寻找市场空白点，塑造特色鲜明的商业经营模式推广项目的同时加强开发商形象的树立配套、装修、服务体现业主的身份与品味项目以全新的形象面世，弱化劣势增加国际特征的符号，放大项目的国际感与现代感劣势利用机会，克服劣势减少劣势，避免威胁三、项目概况总建筑面积：约190000平方米其中：甲级写字楼：42500平方米　五星级酒店：40000平方米　商场：42000平方米　酒店式公寓：35000平方米　地下三层：约30000平方米酒店式公寓：约398套车位：1100－1300个四、项目整体发展定位项目整体发展理念随着天津市政府明确对“北方金融中心”的城市定位，及目前友谊路建设力度的加强，使金融街的功能定位日益突显，对于本区域的商业发展起到积极的推动作用。因此，本项目整体上引用国际上最先进的商业地产发展理念——“豪布斯卡（HOPSCA）。把本项目创建成为金融街乃至整个天津市标志性、引领性商业综合体，从装修配套、人文环境、营销推广、经营管理等方面全方位塑造与现有竞争个案的差异性，构筑全新的引领市场需求的商业地产模式，从而占据市场的制高点，获得可