光大·系列商铺XXXX营销概念方案.pptx

谨呈：光大集团【光大·系列商铺】2012营销概念方案（2012.2）PART1:市场分析及走势预测PART2：产品分析及营销难点目 录PART3：中原实力及资源优势PART4：产品定位及营销思路PART5：价格评估及销售目标 Part 1 市场评估及走势预测 Part 1 市场分析及走势预测城区商铺2011供应情况 Part 1 市场分析及走势预测城区商铺2011成交情况 Part 1 市场分析及走势预测城区商铺2011成交案例 Part 1 市场分析及走势预测城区大卖场（附近）商铺成交价格 Part 1 市场分析及走势预测城区社区商铺成交价格 Part 1 市场分析及走势预测2011城区商铺成交客户分析 Part 1 市场分析及走势预测城区商铺租金水平 Part 1 市场分析及走势预测2012城区商铺市场走势预测 Part 1 市场分析及走势预测城区商铺市场总结 Part 2 产品分析及营销难点 Part 2 产品分析及营销难点剩余货量盘点项目总面积总数量已售货量剩余货量公司自用空置出租货量出租率时代城10812.55163016300163100.00%春晓外围8622.9897592029097.83%春天877.51217201160016100.00%名郡7385.96810817472736.49%蓝郡3020105510033452232.84%黄旗印象10545.39440440251943.18%总货量496间，其中春天货量较少，名郡、蓝郡和黄旗印象空置较多。 Part 2 产品分析及营销难点产品分析——景湖时代城 Part 2 产品分析及营销难点产品分析——景湖春晓 Part 2 产品分析及营销难点产品分析——景湖春天 Part 2 产品分析及营销难点产品分析——景湖名郡 Part 2 产品分析及营销难点产品分析——景湖蓝郡 Part 2 产品分析及营销难点产品分析——黄旗印象 Part 2 产品分析及营销难点可售货量分类根据对每个分产品的分析，我们大致可将产品分为两个块：商业街商铺和社区商铺。就商业价值而言，商业街商铺 社区商铺 Part 2 产品分析及营销难点可售货量盘点景湖时代城163间商业街商铺271间92间景湖春晓景湖春天16间456间景湖蓝郡67间社区商铺185间74间景湖名郡黄旗印象44间可售货量：剩余货量—公司自用 Part 2 产品分析及营销难点产品SWOT分析——优势长期持有绝大部分自持，从未正式对外公开发售，保证了产品的一手纯粹性以及商铺持续经营的有效性。稀缺资源东莞城区商铺一直倍受投资客喜爱，但近两年可售产品较少，导致资源异常稀缺，大部分投资客对城区的商铺信息都非常关注和敏感。产品品质产品大部分开间4米，进深8米，适合多种业态经营。层高基本在5.9米左后，适宜隔作二层使用，对投资及经营效用非常有利。带租出售大部分产品已出租经营，对投资者而言是即买即收租，真正做到投资即有稳定回报。统一运营产品全部由开发商统一招商，统一管理。保证商业的持续经营及稳定。对于投资客而言，无需担心空置的风险。规模之大光大系列商铺是东莞市区目前可售的最大商业项目集群，其规模之大，效应之强均为史无前例，后无来者。 Part 2 产品分析及营销难点产品SWOT分析——劣势租金偏低产品普遍租金在60-100元之间，相对其他类似项目商铺，租金水平要低。较低的租金会影响售价及投资回报率。产品分散产品目前由6个楼盘底商组成，且不在同一范围内，对整体销售产生一定的困难。社区商业除景湖时代城和春晓、春天外，其他楼盘底商均为社区商业性质。而社区商业的价值点要比商业街（有统一定为或有主力店支撑）低一些。起步阶段由于大部分产品为新楼盘底商，存在商业前期招商周期较长，空置较低的情况出现。即商业气候尚未形成，有一定的养市周期。本产品由多个楼盘底商组合，商铺外观及经营品类都不一，在形象上难以综合统一。形象不一 Part 2 产品分析及营销难点产品SWOT分析——威胁/机会2012年住宅市场继续受国家调控政策影响，保持低迷状态，商铺市场却一路看涨，开发商加大了商铺的市场投放量，对市场造成了一定冲击，商铺均价也水涨船高，根据中原研究部统计数据展示，2011年下半年商铺成交面积、均价、套数同比均大幅度上扬，商铺市场2012年势必乘势高开。 Part 2 产品分析及营销难点产品SWOT分析——威胁/机会广深投资客对东莞尤其是城区的商铺持续看好，这对产品的入市奠定强大的客源基础。威胁=机会，众多开发商将目光投放商业地产，市场未来必然存在激烈的竞争。在对本产品产生威胁的同时，也让本产品找到了机会点，即宜尽早入市，抢占市场份额及影响力。中熙弥珍道商铺入市将受到热捧，表明投资客对城区商铺的需求十分明显。其销