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小议住房抵押贷款的风险及策略 随着我国房改的深入,特别是取消福利分房后,个人住房抵押贷款业务迅速发展,个人住房贷款以其比较稳定的利益收入,巨大的市场潜力及其产生的衍生效益引起各家银行的重视,成为各商业银行竞相角逐的对象.但是我们应该认识到,个人住房抵押贷款业务在我国处于起步阶段,存在许多问题,亟待探索解决.本文现就个人住房抵押贷款存在的风险进行分析并提出有关的研究对策. 一,个人住房抵押贷款存在的主要风险 个人住房抵押贷款,是个人购房者支付一定比例的首期付款,再用所购买的住房作为抵押,向银行申请长期贷款,然后以分期付款的形式按月偿还本息的一种金融活动.当借款人到期不能偿还贷款本息或违反借款合同的某些规定,贷款人有权依法处理抵押物并有优先受偿权.处分抵押物后的价款不足以偿还贷款本息的,贷款人有权向债务人追偿;其价款超过应偿还部分,贷款人应退还抵押人. 目前,我国的个人住房抵押贷款存在的风险主要有: (一)抵押物不真实或不合法风险 此问题为个人住房抵押贷款中存在较严重的问题,其中包括以下几种情况:第一,抵押人以同一房地产重复抵押,即抵押人以同一房地产产权证在不同商业银行设立抵押,或以同一房产在不同主管部门取得两个房产证,分别进行抵押.第二,抵押人以他人房地产做抵押,包括借用,冒用或盗用他人房地产权证书进行抵押;用他人委托自己保管的产权证书做抵押;承租人以租用的房地产做抵押等.第三,抵押人以非法房地产做抵押,如《城市房地产管理法》中严禁抵押的房地产,包括依法没收,查封的房地产;用于公共福利事业的房地产和全书有争议的房地产等. (二)抵押物处理风险 尽管《城市房地产抵押管理办法》(建设部令第56号,1997年5月9日),《中国人民银行个人住房贷款管理办法》(银发[1998]190号,1998年5月9日),《中华人民共和国担保法》(国家主席令第50号,1995年)等法律法规规定,当债务人不履行债务时,债权人有权对抵押房屋进行处置,折价或拍卖,变卖,并优先受偿.但在实践中仍然难以完全执行.在我国特定的制度环境下,居民无法偿还贷款时,银行处置抵押的住房将受到行政,司法,公安等方面的制约.首先是难收回.当借款人违约,不履行还贷义务时,银行如果行使抵押权收回其住房,则有可能引起借款人无家可归,由此可能引发社会动荡.其次是拍卖难.由于我国住房二级市场不发达,抵押住房的处置极为困难.按《商业银行法》规定,商业银行因行使抵押权而得到的不动产应自取得之日起一年内予以处分,在中介服务不发达的情况下,银行对拍卖住房要进行评估,维护,要聘请律师,委托拍卖,不但旷日弥久,而且成本极高,这也是银行不愿意接受的.银行对抵押权的处置往往成了”赢了官司输了钱”的赔本买卖. (三)现行担保手续带来的风险 现行抵押贷款担保有的是由购房者所在单位提供担保,然而职工有稳定收入的机关单位,社会团体不具有《担保法》规定的保证人资格,国有企业大部分自身难保,民营企业,三资企业又多拒绝担保.若有开发商作为担保人,目前大多数开发企业规模小,自有资金少,实际上并不具备担保能力,而且不少开发商管理混乱,信用观念淡薄,有他们担保不一定可靠.地方置业担保公司又存在先天不足,主要表现在:地方置业担保公司由各城市分设,市场分散,不易形成规模;政府参与程度低;注册资金相对较少,担保额相对较高,不能从根本上分散银行的风险,如建设部2000年颁布的《住房置业执行担保管理试行办法》规定,设立地方置业担保公司注册资金为人民币1000万元,但担保额可达实有资本的30倍.这种情况下,担保手续很难完善落实,有时形同虚设,给银行带来很大风险. (四)利率政策带来的风险 个人住房贷款资金主要来源于储蓄存款,住房抵押贷款一般期限较长,这种长期信贷会引起银行用短期负债支持长期资产不匹配的问题.当短期利率上升时,银行必须支持较高的短期利率,而个人住房贷款利率已经事先确定,实际上只要存货之间的利差过小就可使银行亏损,因为银行的成本除了利息支出外,还有营业费用,营业税金等等.按照目前利率政策规定:个人住房贷款期限在一年以上,如遇法定利率调整,于次年初开始,按相应利率档次执行新的利率规定;而储蓄存款按存入日利率确定利率,在存款期内利率不变.假如利率下调,贷款利率”一年一定”,存款利率”一定到底”,无形使存贷利差大打折扣.现行利率政策,利率结构带来资金结构的不匹配,就可能出现存贷利率持平甚至倒挂现象,使银行遭受损失. 二,化解风险个人住房抵押贷款的对策 (一)建立个人资信和风险评估体系 借款人的资信直接关系到消费信贷的质量,因此必须加强对借款人资信的调查和审查.借款人的资信状况进行