宁波青林湾2期观庭营销推广服务竞选书_189PPT_迪赛.pptxVIP

青林湾2期 观庭 营销推广服务竞选书(上册);03年，首度合作 共同见证了青林湾的诞生，彼此留下美好印象;05年，风雨同舟 在困难的时刻，我们经历了难忘的考验;一路，我们曾携手并肩 现在，迪赛的力量更上一层楼 现在，老朋友再见面，憧憬更好的明天; 一、解读项目 二、市场趋势 三、产品竞争力 四、目标客户定位 五、营销策略 ;;区位价值-海曙商业次中心;区位价值-姚江生态水系;区位价值-交通通达性高;地块概况;项目价值-青林湾品牌价值;项目价值-公交便利,配套成熟;项目价值-???万平米中庭水景 ;项目价值-城市别墅稀缺，水系环绕 ;项目价值-小高层中小户型，得房率高 ;70平方米产品与A户型拼套;70平方米产品与 C户型拼套;海曙商业次中心 姚江生态水系 青林湾品牌价值 城市别墅、第一居所 1万平米水景中庭;;市场主线：在宏观经济和政府救市政策迟迟未出的大背景下，2008年1-10月份，房地产市场开始逐渐迈入“冬天”，呈现出“量价齐跌”的局面。对于市场后市的判断：大环境受全球经济危机，国内政策效应难以在短期内实效等影响下，小环境内遭遇购买力萎缩，市场信心低迷整体市场不容乐观;经济政策面;进入2008年，在高通胀的压力及美国金融风暴的辐射下，中国经济下行的趋势越来越明显，GDP增速已经从去年全年的11.9%大幅放慢到今年三季度的9%，CPI上涨4%预示“通胀降温”，政府在10月份和11月份连续出台的多项政策表明宏观调控已经转向“保经济”，而稳定出口、鼓励投资以及刺激内需等一系列调整也在为防止经济继续下行甚至“硬着陆”。;迪赛观点：从政策的导向来看，已经从去年的紧缩政策转为目前适度宽松的基调，并且在11月初推出十点救市计划，可见政府已经意识到经济环境的恶化。而目前推出的拉动内需的政策，随着进一步细则和地方政府细则的出台。本司判断将在一年以后对市场起到有效作用。;市场现状特征;总体市场形势扫描—“量价齐跌” ;历年市场供求关系对比—“需求萎缩” ;近期市场表现特征：价格成为撬动市场的唯一 “砝码”;豪宅—江东玫瑰花园;豪宅—高新区江南一品二期;豪宅—江北湖景花园;豪宅—江北凯德汇豪天下;普通住宅—项目大跳水;荣安和院盛装100;别墅项目– 2008年1100套别墅面向市场，销售仅为500套左右，平均销售率仅为45%;近期上市典型项目成交概况;卡纳湖谷;东湖观邸六期;英伦水岸;合生国际城（迪赛代理项目）;1;推盘价格: ;营销借鉴点;竞争激烈—未来有近2000套别墅上市销售;未来的走势预判 ;2009年住宅预计供应总量：340万方，市场压力显现;国内经济发展对需求的影响----金融海啸蔓延至中国实体经济;购房者心态对需求的影响----市场信心在短期难以恢复，刚性需求依然存在。;政策对购房者的影响;对未来价格走势的看法;对新政策的预期;对购房期限预判;2009年走势的研判：上半年市场依然下行，下半年市场有望平稳;对青林湾二期项目营销的思考;附：宁波历年土地市场;;;东钱湖别墅 ;项目;东钱湖别墅项目产品户型设计;东湖观邸;12.5米大面宽;英伦水岸;卡纳湖谷\类独栋; 东钱湖别墅区产品特点大面宽,短进深, 层高3-3.3m,客厅挑高3.9-6.3m.地下室通过下沉式庭院或者高窗的方式采光;;城市混合别墅项目户型设计;宁兴城市花园/类独栋;花园; ;综合评估别墅产品的竞争力;; 海曙区住宅市场现状--新盘推出几乎为零;目前周边竞争楼盘一览表;未来竞争项目--维科·水岸心境三期;未来竞争项目—永和居易;如何与竞争产品形成错位营销;;谁在买别墅？;合生国际城客户分析—迪赛客户系统分析; 信息来源分析 ;购买吸引点分析 ;整体分析;别墅卖给谁？;哪个区域的客群;别墅目标客户:巅峰阶层;该类人群对于别墅产品的需求; 住宅产品应该吸引哪些人？;水岸心境、青林湾已购客户特征摸底—海曙客户为主; 哪个区域的客群;住宅目标客户:新锐阶层;该类人群对住宅产品的需求;;价格策略;重点参考项目—BOBO城二期;其他参考：东钱湖别墅项目价格(地上面积);城市混合别墅项目价格(地上面积);别墅产品单价体系(地上面积);区域;其他参考：周边住宅价格体系;确定项目的入市价格(地上面积);价格走势(地上面积);平稳入市/稳健价格策略 一方面培养市场；另一方面保证初期销售率，更使首期买家市场获得较好升值空间。;推盘策略;开盘时间的选择—2009年4-5月开盘;推盘策略;;推盘计划;促销策略;根据青林湾的产品特征与竞争优势，在充分把握市场走向和产品价值的基础之上，拉开价差，制造营销效果。 深入挖掘客户的需求，做好前期客户的储备工作。 扩大客户的层面，利用团购的策略主动营销。 根据项目销售节