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商业地产基础知识培训商业地产基础知识培训蔡志伟 一、什么叫商业房地产 ？ 指按照用途划分的用作商业用途的房地产,包括酒店,超市,临街商铺,大型住宅项目的商业配套,购物中心,特色商业街区,商业广场,专业批发市场,SHOPPINGMALL等用途的房地产. 二、商业房地产的类别划分1、按照开发形式进行分类2、按座落位置分3、按规模分4、按照投资价值分类5、按照商铺的位置形式分类1、按照开发形式进行分类（1）.商业街商铺;（2）.市场类商铺 ;（3）.社区商铺 ;（4）.住宅底层商铺;（5）.百货商场、购物中心商铺;（6）.商务楼、写字楼商铺;（7）.交通设施商铺2、按座落位置分（1）.市中心区商业;（2）.居住区附近及其他市区商业;（3）.交通枢纽附近商业;（4）.市郊商业3、按规模分（1）.大型—建筑面积过万平米；（2）.中型---分布广泛大型商业区的补充； （3）.小型---填补大中型商业区的空白,为人们生活提供方便。4、按照投资价值分类（1）.“都市型”商铺--绩优股；（2）.“社区型”商铺--潜力股； （3）. “便利型”商铺--冷门小盘股；（4）.专业街市商铺--高科技股；（5）.其他商铺--“一般股票”。 5、按照商铺的位置形式分类 铺面房和铺位三、什么叫购物中心shopping center(S．C) 是多种零售店铺、服务设施集中在由企业有计划地开发、拥有、管理运营的各类零售业态、服务设施的集合体。 四、什么叫MALL 目前世界大型商业地产的顶级形态---可以定位为规模在10万㎡以上,由管理商者统一经营管理,主要采取出租方式运营的集零售,娱乐,餐饮,休闲等一体的复合商业业态. 五、什么叫超市、分类怎样 开架售货，集中收款，采取自选销售方式,以销售生鲜商品,食品和向顾客提供日常必须品为主要目的的零售业态. 根据商品结构的不同，可以分为食品超市和综合超市。大型超市—实际营业面积6000㎡以上,满足顾客一次性购齐的零售业态.根据商品结构,可以分为以经营食品为主的大型超市和以经营日用品为主的大型超市.仓储会员店---以会员制为基础,实行储销一体,批零兼营,以提供有限服务和低价商品为主要特征的零售业态. 六、步行街的起源 最初出现步行街，是因为城市膨胀，尤其是汽车的飞速发展使人们在郊区居住成为可能，由于城市中心的拥挤不堪和生态环境的恶化，人们搬到郊区去居住。政府为了复活城市中心的活力和魅力以及商业物态，因此建了步行街，使得人们在城市中心生活也一样拥有安静、繁荣而方便购物、娱乐的场地。步行街始终是城市本身魅力的反映。 七、专卖店、便利店、连锁店、百货店 专卖店( exclusive shop):专门经营或授权经营制造商品牌和中间商品牌的零售业态。便利店(方便店) convenience store(Cv．S):满足顾客便利性需求为主要目的的零售业态百货店 department store(Dept．)：在一个大建筑物内，根据不同商品部门设销售区，开展各自的进货、管理、运营的零售业态.连锁经营： 一种商业连锁,即经营内容相同、使用统一店名的若干个门店组成一个联合体,在同一个总部的管理和规划下进行专业化分工,使复杂的商业活动简单化, 是一种实现规模效益的经营组织形式。 八、什么叫街铺 沿街两侧的铺面及商业楼里面的铺位都属于商业街商铺。 九、业态、业种 业态 ？－－以什么方式卖 业种 ？－－卖什么 十、历史上的八次零售业态创新次数名称业态开始时间高潮期特征1百货商店1852年1860－1940扩大品种2一价商店1878年1880－1930同一价格3连锁商店1859年1920－1930组织创新4超级市场1930年1935－1965自选购物5购物中心1930年1950－1965商店聚集6自动售货机第二次世界大战后1950－1985自动售货7步行商业街1967年1967－？漫步购物8多媒体销售1980年1980－？电视、网上购物 十、零售业态手风琴定律综合化杂货店1860年前百货店1930年后商业街 20世纪60年代时间专业店1860年后便利店1950年专业化 十一、解读“城”与“市”（一） 城市与商业地产――“城”与“市” 商业地产一般都分布在城市最重要的地段，最显要的位置，代表着城市的形象，注重商业地产项目与整个城市的协调统一，将能够为城市增光添彩。 “城市”要有个观念的更新，不然，“城”建得“美仑美奂”，“市”却冷背呆滞了。 没有“市”的“城”，怎么还叫“城市”？城市化背景下的商业地产 十一、解读“城”与“市”（二）从“城”与“市”的关系看商业发展一是要特别重视城市发展的趋向，去抓住商业发展的机遇；一是应以商业发展的前瞻性、拉动性，影响、促进城市建设的规模转型。对于大型商业地产项目这种有大影响力和拉动力的商业巨市，更当如此。城市化