2021年关于新收入准则在房地产企业的应用及效果.docxVIP

Word版本，可编辑修改 第 PAGE 第 PAGE 1 页 共 NUMPAGES 1 页 2021年关于新收入准则在房地产企业的应用及效果 二、新收入准则的两大新模块相较于旧收入准则而言，新收入准则在内容所做的改进主要集中在以下两个模块:提出了确认收入的单一标准和五大步骤。（一）新收入准则的单一标准在旧准则中，销售商品和供应劳务需要进行明确区分，在确认收入时以风险酬劳的转移作为标准，但是在实务操作中推断风险酬劳何时转移并非易事；新收入准则弥补了旧收入准则的上述缺陷，不仅打破了商品和劳务之间的明确界限，还提出了在客户取得商品掌握权时确认收入的观点，使得收入的确认过程更加合理。新收入准则还把销售收入准则和建筑合同准则进行了结合与统一，在现实业务中，许多企业的销售业务和建筑业务会消失重叠，界限划分并不明显，假如采纳旧收入准则进行核算，就会消失同类型的企业用法不同收入确认模型的状况，新收入准则的实施就会很好地避开这种状况的发生，有利于同类型企业挺直进行横向比较，具有肯定的有用性和创新性。（二）新收入准则的五大步骤作为新收入准则的核心内容，深化理解五步法原则对企业实行新收入准则非常重要。五步法在房地产企业中的应用如下所示:x.识别与客户订立的合同。新收入准则围绕合同绽开，把合同定义为双方之间订立有法律约束力的权利义务的协议。合同中所涉及的企业履约义务相关规定、在完成履约义务后享有的现时收款权利、支付款项相关内容、合同商业实质等条件，都需要在识别客户合同中非常留意。具体到房地产企业中，要对买卖双方的责任与义务进行明确商定，例如房价、相关税费、优待条件、付款时间、付款额、违约责任、逾期违约责任等内容。x.识别合同中的单项履约义务识别单项履约义务简洁来说就是对合同进行分拆。假如合同中包含多个要素，并且这些要素需要进行单独的定价和出售，则需要明确区分每一项单项履约义务，并且将这份合同分拆成多份合同处理。在房地产企业中常见的销售手段有:销售房屋同时捆绑销售车位、销售房屋的同时赠送物业服务、销售毛坯房赠送精装修，这些状况都与要对合同进行合理的分拆。x.确定合同的交易价格。在新收入准则下，企业在确定交易价格时要考虑到可变对价、非现金对价以及重大融资成分等因素。假如企业在交易过程中涉及非现金转让的业务，就要依据非现金对价的公允价值来确定交易价格；我国房地产企业在进行销售业务时，客户通常会选择按揭付款的方式，假如客户一旦消失违约或者未能按时还款，企业就要担当相应的责任，并且支付相关罚款，这种状况就会涉及融资成分，会计人员就要对客户支付金额与当前合同对价的差额进行合理估量，并按实际利率法在肯定期间内进行摊销；除此之外还需要考虑是否存在代第三方收取的价款或者预期将退还给客户的款项。x.将合同价格分摊至履约义务。在现实生活中企业与客户订立的合同往往包含多项履约义务，为了把企业因转让商品而有权收取的对价金额反映在交易价格中，就要把每项履约义务的交易价格按单独售价占总售价的比例分摊至各项履约义务。每项商品的单独售价可以根据市场的交易价格进行定价，假如该商品的单独售价没有方法挺直获得，可以运用会计估量方法对单独售价进行估算，常见的估算方法有成本加成法、余值法、市场调整法等。x.在履行义务时确认收入。五步法中的第五步是房地产企业在应用新准则时的难题。假如该项履约义务是某一时点内的履约义务，则要依据其掌握权何时转移确认时点；假如是时段内的履约义务，则要选择合理的方法来确认履约进度。房地产行业中常见的销售方式主要有现房销售和期房销售，现房销售的收入确认时点标记较为明显，通常都是在双方签署合同交付现房之后确认收入；对于预售房屋而言，客户在房地产企业建筑房屋的同时不能享受到消耗正在建筑的房屋带来的经济利益，房屋的结构设计、该怎么建筑房屋也不是客户可以掌握的，所以期房销售是否属于时间段内确认收入的重担就落在了房地产企业所建筑的房屋是否具有不行替代用途的身上。在房屋销售合同中，房地产开发商会对客户所购买房屋的具体单元和房号进行明确商定，并且不行以任意更换。也就是说房地产企业供应的商品具有不行替代用途，由此可见期房销售达到了某一时段确认收入的条件。三、新收入准则在房地产企业中的实施效果（一）收入的确认角度在旧收入准则下，房地产企业通常在某一时点确认收入，在时点的选择上也没有统一的标准，其中常见的收入确认时点有签订合同、交付用法、收到预收款项、完工并验收合格、发出书面交房通知等。然而房地产企业的开发流程一般都有长期性，简单性等特点，从房屋项目立项到房屋竣工验收再到交房往往需要经受很漫长的一段时间，企业在这段时间内始终在产生成本，但是并没有对取得的收入进行确认，这样的收入确认方式使得企业的财务指标波动较大，财务报表也不能为报表用