某某全业态综合体可行性研究报告(商住综合体).pdfVIP

漯河昌建时代广场项目 可行性研究报告 河南精工房地产营销顾问有限公司 2013年1月 漯河市昌建时代广场可行性研究报告 前言 我公司受河南金博大投资建设总公司委托，对“漯河昌建时代广 场项目”投资可行性进行客观论证。本次论证工作紧紧围绕“项目市 场定位”、“销售预测”、“项目运营方案”三项核心工作内容展开。 结合已设定的“交易结构”、“交易对手”、“交易担保人”实际情 况，综合评定本项目的投资风险，论证项目的投资可行性并提出相应 的运营合理化建议。 本次论证工作，综合运用了实地踏勘、市场竞品调查、业内专家 座谈交流、目标客户深度访谈、海量信息收集等多种调查方法和手段， 确保该项论证工作的系统性、科学性和真实性。 本报告对漯河市场竞争环境进行了详实、客观的分析，并结合项 目本体客观属性特征对项目定位的准确性进行了补充研判；同时以市 场事实及项目客观属性为依据重新对漯河昌建时代广场项目的销售 流量、产品出售价格进行了预测，并以此为依据制定了客观、合理的 分期开发策略；基于设定的分期开发策略对项目进行了综合收益测 算，从静态投资收益、动态投资收益、现金流情况、敏感测试等方面 对昌建时代广场项目的综合收益能力进行客观、全面的评价。同时与 原项目投资收益分析结果进行了对比论证，结论基本一致。综合评定 昌建时代广场项目本身具有较好的开发收益，现金流整体处于良性、 稳健状态。 1 / 95 漯河市昌建时代广场可行性研究报告 结合交易结构设计中关于债权与股权进入、退出时间及预期收益 要求，该项目现金流能够保障本次投资资金的安全性及收益的稳定 性。同时综合考虑本次投资交易对手及交易担保人的情况，确定即使 在项目运作过程中出现一定风险的情况下，交易对手仍然具备较好的 偿债能力。 综合以上客观事实，认定本项目具有投资的可行性。 2 / 95 目 录 第一章 项目市场竞争环境及定位研判 6 一、 漯河市房地产市场竞争环境分析 6 (一) 全国房地产政策、宏观经济及行业分析 6 (二) 漯河市城市价值分析 11 (三) 漯河市房地产发展现状分析 13 (四) 房地产板块竞争格局分析 17 (五) 漯河市商业发展格局及消费需求分析 28 二、 项目本体分析及定位研判 34 (一) 项目本体分析 34 (二) 基于市场的项目产品定量研判 40 (三) 基于市场的各类产品定价研判 45 (四) 基于市场的项目定位研判 50 第二章 项目开发运营方案及销售预测 53 一、 项目整体开发战略 53 (一) 项目整体发展目标 53 (二) 项目整体发展原则 53 (三) 项目开发战略 54 二、 分期开发策略及推售策略 58 (一) 项目开发分期梳理 58 漯河市昌建时代广场可行性研究报告 (二) 项目开发分期排期 59 (三) 项目推售策略 61 第三章 投资收益分析 65 一、 项目收益测算前提 65 (一) 项目建设方案预估 65 (二) 各类产品销售面积预估 66 (三) 各类产品销售价格预估 67 (四) 各类产品销售金额预估 68 (五) 各类产品建安成本预估 69 (六) 资金流入流出预估 69 二、 项目投资收益分析 70 (一) 项目一至四期总体投资收益分析汇总 70 (二) 项目一期、二期投资收益分析汇总 71 三、 敏感性分析 72 (一) 销售收入变化其他因素不变 72 (二) 销售成本变化其他因素不变 73 四、 盈亏平衡分析 73 五、 现金流量分析 75 六、 项目原方案与现方案经济效益测算结果对比分析 78