市场供求的演化与特点诠释.docVIP

市场供求的演化与特点诠释 近年来，新疆的住宅房地产市场发展很快，部分城市的房价上涨幅度和速度都居全国前列。在人们越来越感到买不起住房的同时，许多新楼开盘处却排起了拿号长队，是否当前新疆普遍出现了住宅供给不足，房价攀升呢？本文就是通过确凿的统计数据来验证新疆住宅房地产市场的供求关系，并分析当前住宅市场存在的垄断特征和性质，以厘清一些不正确宣传，为政府对房地产市场的调控监管提供有价值的意见。 一、新疆住宅市场供求关系的动态演化分析 1.概念界定。 本文所研究的市场供给和需求是指有效供给和有效需求。根据经典经济学理论，有效供给指的是在一定的市场价格水平下，生产厂商愿意而且能够提供的产品数量，有效需求指的是在一定的市场价格水平下，消费者愿意且能够购买的商品数量。指标和数据。本文通过实际供求比来反映市场长期供求情况，短期供求比来反映当年市场供求情况。在住宅房地产市场上，由于存在预售制度，所以有效供给既包括已竣工住宅也包括各种在建施工面积。在本文数据中“本年新增供给住宅面积”是根据新疆统计年鉴上“本年施工面积”得来。根据指标解释，本年施工面积是指“报告期内施工的全部房屋建筑面积。包括本期新开工面积、上期跨入本期继续施工的房屋面积、上期停缓建在本期恢复施工的房屋面积、本期竣工的发光物面积及本期施工后又停缓建的房屋面积。实际供给就是上年空置面积加上本年新增供给面积，也就是有效供给。有效需求采用的代表指标比较简单，每年的销售面积就是消费者愿意而且能够实现的市场需求，所以用本年销售面积代表有效需求。鉴于竣工率直接影响当年住宅市场的现房供给能力与消费者的购买预期，因此用当年竣工面积代表短期供给，同时参照当年竣工率进行分析。数据来源于1997—2010年《新疆统计年鉴》。各指标的计算 有效供给=上年空置面积+本年新增面积 有效需求=实际销售面积 实际供求比=有效供给/有效需求 短期供求比=本年竣工面积/本年销售面积 竣工率＝本年竣工面积/本年施工面积长期供求变化。下图反映了1996年以来新疆住宅市场的实际供求情况。 从上页图1可看到，自1996年以来，新疆的实际供给面积和有效需求面积的规模都逐年扩大，供给增长的年平均增速为27.03%，需求增长的年平均增速为28.83%，需求增长的速度略高于供给增长速度，但市场年均供给总量约是需求总量的2倍以上。新疆住宅房地产市场的供给数量是非常充足的，为什么近几年来各地都有住宅市场热销、排队领号、供不应求的局面呢？这是否与开发商控制开发节奏与竣工率有直接关系呢？短期供求变化。因为2004年以来新疆房地产市场开始进入快速发展阶段，因此主要依据2004—2009年的数据计新疆住宅市场供求比情况（图2），我们从中可以发现一些规律。实际供求比一直大于短期供求比，而且这个趋势愈演愈烈，每年的竣工率都在下降，也就是说实际供给非常充足，但由于竣工率低下，造成现房销售紧缺，再加上开发商的捂盘惜售，人们不得不排队购房。 因此可以认为，开发商对开发节奏的蓄意控制掩盖了市场供大于求的事实，造成短期住宅市场供不应求局面。因此我们有理由怀疑新疆的住宅房地产市场存在着垄断，而开发商的市场垄断是造成房价飙升的重要推手。 二、新疆住宅房地产市场的垄断性分析 （一）研究方法：勒纳指数及其性质 如何来衡量市场的垄断程度呢?在产业组织理论中，判断市场垄断程度和市场势力通常要用到行业集中程度指标，具体的方法有赫芬达尔—赫希曼指数、集中度比率、厂商规模不等性的度量等等。但是，这些方法在测算市场垄断程度时，均要求掌握市场相关行业企业的具体情况，这需要进行大量的专项统计，而中国目前的统计数据还无法满足这方面的要求。而勒纳指数（LernerIndex）则是衡量市场势力的一个很好的指标。根据勒纳指数（LernerIndex）的公式： LI=1/|ε|=（P-MC）/P。其中，ε为市场的需求价格弹性，P为市场价格，而MC则表示商品的边际成本。目前，国内已有学者利用这个指标来研究中国房地产市场的垄断程度问题，如中国社会科学院财贸经济研究所[1]和况伟大的研究都是利用公式的后一个形式，将房地产业的平均成本（AC）近似替代边际成本（MC）进行计算而得到的结果。研究表明，近年来中国房地产市场的勒纳指数均在0.4以上，这表明中国房地产商品价格已经严重偏离了边际成本。我们更倾向于李宏瑾的观点，通过测算商品的需求价格弹性来间接地得到勒纳指数。纳勒指数表明，市场竞争和垄断程度取决于商品的需求弹性：弹性越大，市场产品之间越具有竞争性，价格标高的程度越低，垄断的边际利润便越小，即垄断程度就越小；反之，弹性越小，垄断价格标高程度就越高，垄