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小议谁动了我的房子
——人民币升值对房地产业的影响
内容摘要：本篇论文主要介绍房地产业，共分为四大部分：一，房地产的重要地位二，汇率的波动情况三，人民币升值对房地产的影响四，总结及建议。其中重点研究对象为人民币升值对房地产业的影响，并从四方面研究汇率降低的影响：1，国内房价2，外资走向3，国内购买力4，过度升值的影响
关键词：房地产、汇率、投资、总需求、进出口、房价、购买力等
一、房地产业的重要地位
衣、食、住、行是人的四大需求，在中国经济发展的现阶段，衣食饱暖对大部分人来说已经不是问题，而住房问题已成为百姓关注的“头等大事”。如果说，中国现阶段的主要矛盾是落后的社会生产力同人民群众日益增长的物质文化需求之间的矛盾，那么，住房就是这一主要矛盾中的重点。由此，我们也就不难理解当前房地产市场需求的旺盛和各界对房地产市场的关注。
我们小组的调查分析结果表明，从1998年我国实行住房改革以来，房地产一直处于快速发展之中。从投资角度看，房地产开发投资占全社会固定资产的比重从1998年的12.7%上升至2004年的18.8%，在这7年中房地产开发投资增长速度平均为22.5%，房地产在国民经济中的地位越来越高，对国民经济的拉动作用越来越显著，已成为我国的支柱产业之一。
表11995-2004年GDP、全社会固定资产投资、房地产投资及其增长率情况
年份GDP全社会固定资产投资额房地产开发投资额GDP增长率固定资产投资增长率房地产开发投资增长率房地产开发投资占固定资产投资比重
19955847820019314910.517.523.315.73
1996678852291432169.614.82.114.04
1997744632494131788.88.8-1.212.74
1998783452840636147.813.913.712.72
1999820682985541037.15.113.513.74
200089468329184984810.321.515.14
2001973153721463447.51327.317.05
20021051724350077918.316.922.817.91
200311725255567101549.327.730.318.27
200413651570073131589.525.828.118.78
图11995-2004GDP增长率、固定资产增长率和房地产开发投资增长率
图2房地产投资占GDP比重
由表1，图1和图2反映的事实可见，房地产业在国民经济中扮演举足轻重的角色。
二、汇率波动情况
影响房地产业的因素有很多项，我们组主要从人民币汇率降低（即人民币升值）的角度来研究。
表21995—2006年6月1日人民币汇率变化情况（美元兑人民币）
年份1997199819992000200120022003200420052006-6-1
汇率值8.28988.27918.27838.27848.2778.2778.27688.27658.118.021
图3:美元兑人民币汇率制
人民币升值主要有以下两方面原因：
1.外在的升值压力。
近些年来，中国经济增长迅速，出口势头非常迅猛，外汇储备一再创出新高，与此同时美国和日本都一再要求人民币升值。日本宣称中国向外输出通货紧缩，而美国要求中国实行更加灵活的汇率制度。欧盟也一反常态的点名要求人民币升值，在这种背景下人民币的升值压力悄然而生。人民币升值会使经济成本上升。美、日等国此举的真实动机都是希望中国承担世界经济调整的沉重成本。
2.内在的升值要求。
进入20世纪90年代以来，随着国家宏观调控手段的不断完善，经济波动减少，经济发展进入了可持续增长的阶段，中国经济整体质量不断提高，出口的非价格竞争能力不断增强。同时，国家驾驭宏观经济的能力日益成熟，国内物价稳定。这些因素也决定了未来人民币汇率将保持稳定和升值趋势。?
由于内外因的尘埃落定：央行宣布从05年7月21日19点起，我国开始实行有管理的浮动汇率制度，人民币不再盯住单一美元，美元对人民币交易价格调整为1美元兑8.11元人民币，人民币将升值2%。
三、人民币升值对房地产业的影响
下图是我们组根据现实数据做出的房价波动表，由此表也可以看出全国平均房价呈上升趋势。
图41991-2004全国平均房价
1．国内房价
人民币升
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