2020年新一线城市居住报告-房地产-.docxVIP

核心发现 贝壳研究院以“居住竞争力指数”来评估各城市在居住领域的吸引力，借助于贝壳平台楼盘字典 和实际交易数据，从居住自由、小区品质、居住生活便利、交通拥堵四大维度，选取26个二级 细分指标来构建综合评价指标体系。研究主要发现： 一线城市居住竞争力水平整体高于新一线城市。19城中，深圳居住竞争力居于首位，且指数得 分明显高于其它城市。新一线城市中，成都、武汉、重庆等城市排名靠前，其中成都的居住竞争 优势在新一线城市梯队中脱颖而出。 一线城市中广州居住自由相对较高。新一线城市中长沙、沈阳、重庆的房价收入比相对较低，其 中长沙是典型的居住友好型城市，收入涨幅明显跑赢房价。 天津购房平均年龄较大，约35.4岁。合肥、成都、武汉、西安、郑州等新一线城市的平均购房 年龄相对较低，其中合肥平均购房年龄在19个城市中最低，约30.8岁。 郑州、合肥、长沙、武汉、成都等中心城市对省内人口的虹吸效应大，省内购房客群占比达到8 成以上；而深圳、东莞、佛山等湾区重点城市移民指数较高，非本市购房客群占比超8成。 新一线城市中，成都、西安、南京等城市二手房交易较为活跃，佛山二手房流动性指数在19城 中排名靠后，主要是因为佛山仍是以新房为主导的城市。 目录 contents PART1 居住竞争力指数篇 PART2 居住自由指数篇 PART3 居住品质指数篇 PART4 居住生活便利指数篇 PART5 城市购房之最篇 PART 1 居住竞争力指数篇 02 02 “在城市，我们需要怎样的社区居住生活？” 在城市，我们需要怎样的社区居住生活？ 高速城镇化之下，越来越多的人口向城市集聚，社区便成了人们在城市空间中栖息的载体。而随 着时代的演变，城市人对居住生活品质的要求在不断升级，社区的成长与人的需求、城市的发展 逐渐形成了有机体，互为共生，一同进化。如何以一套相对完善的评估体系，展现出人们心目中 理想社区居住图景？不同城市在居住方面存在一定的差异，哪座城市的居住竞争优势更强？ 评估城市社区居住竞争力水平，并非是单一指标所能够做到的，而是应该从城市人的居住需求出 发，从生活的社区空间、城市空间等方面进行综合衡量。对于大多数普通人来说，理想的社区居 住生活应涵盖以下几个方面：一是居住是可负担的，住房成本占收入的比例保持在合理的范围之 内；二是社区内部配套满足基本人居需求，包括绿化率、容积率、电梯等；三是小区周边医疗、 商业等资源配套齐全，满足居民对便捷居住生活圈的追求；四是交通是通达的，完善的交通网络 可以让居民快速高效的享受到城市各个区域的公共服务配套设施。 依据以上社区生活标准，我们从居住成本、楼盘品质、居住便利、城市拥堵四个维度，选取近 30个细分指标，通过加权并聚合后得到各个城市的综合居住情况，即居住竞争力指数。 2020 城市居住竞争力指标体系 一级指标 二级指标 指标说明 居住自由指数 房价收入比 套均总价/（家庭人均可支配收入 * 户均人口数） 权重 0.2 房租收入比 单间（套）均租金/月平均薪酬 居住品质指数权重 0.15 楼龄容积率绿化率 物业水平  基于贝壳找房楼盘字典，提取相应小区的建成年代、容积率 绿化率、物业服务费等。 居住生活便利指数权重 0.6 城市拥堵指数权重 0.05 公园地铁公交站 医院诊所药店幼儿园小学中学图书馆中餐馆影院便利店超市 洗浴按摩购物中心快捷酒店银行 咖啡厅 酒吧 ——  采集小区周边1公里（学校、医院、公园等重要性较高，扩 展到3公里）范围内的POI信息，计算该类POI位置与楼盘的平均欧氏距离，依据高斯衰减函数确定相应的指数值。 数据来自百度地图《2019年中国城市交通报告》 注：以2020上半年各城市有交易的小区为研究样本，采用高斯衰减函数计算小区周边不同距离范围内配套POI的衰减指数，通过加权求和得到居住 竞争力指数。 03 03 城市居住竞争力指数城市排行榜 分城市等级看，一线城市的居住竞争力指数为59.85，整体高于新一线城市。 从区域格局看，成渝城市群（成都和重庆）的居住竞争力指数最高，为51.83，粤港澳大湾区（深 圳、广州、东莞、佛山）和京津冀城市群（北京和天津）则紧随其后。 19个城市中，深圳居住竞争力指数较高，且指数得分明显高于广州、成都、武汉、北京等城市。从细分的指标维度看，深圳居住成本虽然在样本城市中是最高的，但是其在楼盘品质度和居住生活便利度方面狂揽两项第一，且城市拥堵指数在一线和新一线城市中排名靠后。相较完善的社区内部规划配置、多维的交通路网系统、密集分布的商超和餐饮店、丰富的休闲娱乐设施. 共同 构建起深圳便捷且高质的城市居住生活，也使其居住竞争力在多个城市中