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小区设备设施维修维护管理方案 一、设施设备维护原则 （1）预防为主，坚持日常保养与计划性维修保养并重，使设备时刻 处于良好状态。 （2）对设备做到“三好、四会、五定”。“三好”即用好、修好和管 理好设备；“四会”即维修人员会使用、会保养、会检查、会排除故 障；“五定”即对主要设备的清洁、润滑、检修做到定量、定人、定 点、定时和定质。 （3）实行操作人员维护与专业人员维修相结合。以操作人员进行日 常维护保养为主，同时要求专业维修人员对出现的问题及时维修处理。 （4）完善设备管理和定期检查、维修制度。制定科学的保养规程， 完善设备资料和维修登记卡片管理，合理制定定期维修计划。 （5）修旧利废，合理更新，降低设备维修费用，提高经济效益。 （6）规范供配电设备设施运行与维修保养管理工作，确保供配电设 备设施正常运行。 （7）推行科技型物业管理模式，采用科学的管理方法和手段，如采 取冗余策略，即在设备备件储备、技术支援服务等方面实现冗余，以 备设备出现故障时能迅速处理。 二、电梯维护管理 1、电梯管理标准 （1）所有电梯保证24小时正常运行。 （2）保证24小时有设备员在矿区内值班，遇电梯困人事件保证在最 短时间内救出被困人员。 （3）执行定期保养和每年年检保养制度，并有记录，把有序的维修 保养落到实处，杜绝无序抢修现象。 （4）所有电梯都取得劳动局颁发的安全使用证和合格的检验报告后 方可运行。 2、电梯运行管理方法 （1）曳引机 a. 主机运行正常，速度平稳可靠； b. 冷却风机正常、有效； c. 减速和润滑良好，油位正常； d. 制动器完好、可靠。 （2）轿厢 a. 内部按钮齐全完好，信号登记有效； b. 照明完好，通风机运转平稳，无异常声； c. 手动、自动操作运行正常； d. 应急对讲完好可靠； e. 超载报警正确可靠； f. 轿门开闭平稳，时间适中； g. 轿厢长、短行程的平层精度符合要求。 （3）安全系统 a. 安全钳齐全 ，性能灵活可靠； b. 限速开关可靠，动作灵敏； c. 各安全开关齐全、性能可靠、有效； d. 各厅门及轿门安全连锁开关齐全，性能可靠、有效； e. 急停开关完好，性能可靠有效； f. 检修及运行状态正常。 （4）导轨导靴 a. 连接点平滑，固定螺栓无松动，导轨不走位； b. 运行时靴衬与导轨无异常声，滑动平稳； c. 导轨润滑良好，油杯、油毡等齐全； d. 各导轨表面无重大锈蚀。 （5）供电系统 a. 每台梯专用一只控制箱，电气规范符合要求； b. 应急备用电源能自动切换； c. 动力电与照明电，控制电与信号电不得混用； d. 发电机运行平稳，无异常声； e. 轿顶、井道照明齐全良好； f. 电梯控制和内接线符合要求，无临时跳线； g. 接地保护符合要求。 （6）底坑 a. 无积水、渗漏、线路受潮； b. 照明、插座齐全完好； c. 急停检修开关有效； d. 缓冲器正常、符合规定要求。 三、变配电系统管理 1、变电运行倒闸操作执行 （1）受理调度下达的操作指令； （2）审核研究操作指令的可行性； （3）确定危险点，制定控制措施； （4）填写操作票； （5）审核操作票； （6）模拟演习； （7）操作前准备 （8）操作 （9）操作结束 （10）布置现场安全措施 2、主设备巡视项目及检查次序 （1）主变压器巡视检查 （2）有载分接开关巡视检查 （3）真空断路器巡视检查 （4）SF6 断路器巡视 （5）油断路器巡视检查 （6）弹簧操作机构巡视检查 （7）电磁操作机构巡视检查 （8）隔离开关巡视检查 （9）电容器巡视检查 （10）互感器、耦合电容器巡视检查 （11）防雷设施巡视检查项目 （12）母线巡视检查 （13）阻波器巡视检查 （14）电力电缆巡视检查 （15）微机保护装置巡视检查 （16）微机监控装置巡视检查 （17）直流电源装置巡视检查 （18）小电流接地微机选线装置巡视检查 （19）计量和指示仪表巡视检查 3、 变电设备维护项目 （1）变电站交直流熔丝（控制开关）运行