房屋登记基础知识培训教材.pptxVIP

房屋登记基本类型 王 建;一、何为房屋登记？ 基本概念 《物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和 消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但 法律另有规定的除外。;对房屋登记概念的认识 可以从行为主体、行为内容、行为对象、行为结果四方面来认识。 行为主体 ·房屋登记是房屋登记机构依法进行的行为。 ·房屋登记的行为主体是房屋登记机构。 行为内容 ·房屋登记是一种记载行为，行为内容是记载行为。 ·登记的本???就是将应当登记的物权设立、转移、变更和消灭等变 动情况和其他事项登录、记载于房屋登记簿上，以备公众查阅的 行为，因此房屋登记的行为内容就是将行为对象予以记载。;行为对象 ·房屋登记的对象是房屋权利和其他应当记载的事项。 ·登记的房屋物权包括房屋的所有权、担保物权和用益物权。 ·其他应当记载的事项包括预告登记、异议登记以及查封等情况。 行为结果 ·房屋登记以登记机构将有关登记事项记载在房屋登记簿作为登 记完成的标志。 ·登记行为的结果是将登记内容记载于房屋登记簿。;二、房屋登记簿;房屋登记簿的效力 ·房屋登记簿记载的物权归属情况和内容由国家公权力确保其 权威性，推定其记载是房屋物权真实现状的反映，即在房屋 登记簿上记载某人享有某项房屋物权时，就推定该人享有该 项权利，而其权利内容也以房屋登记簿的记载为准，无需提 交其他证据证明。;三、房屋登记基本类型;（一）所有权登记 ·房屋所有权登记是房地产行政管理的基础与核心。 所有权是物权中最完整、最充分、最核心的权利，房屋上设立 的其他物权均由所有权派生出来。 ·所有权登记包含了房屋所有权的取得、转移、变更和消灭后的 登记，即：初始登记、转移登记、变更登记、注销登记。;初始登记 ·指对房屋所有权的首次登记。 初始登记对其之后物权变动具有原始根据效力。 转移登记 ·指房屋所有权在不同主体之间转移而进行的登记。 ·房屋所有权的转移主要基于两类法律事实，即法律行为和法律 行为以外的法律直接规定。 具体情形包括: ·买卖、赠与、交换、投资入股、分立合并等等法律行为,非经登 记不发生效力； ·继承、受遗赠以及法院或仲裁委员会法律文书确定的房屋权属转 移等等由法律直接规定引起的房屋所有权转移，自事实发生时起 生效。 ·基于法律行为而进行的所有权转移登记由双方当事人共同申请， 而由法律直接规定的事实行为由受让人单方申请。;变更登记 ·指因房屋权利人法定名称改变,或者房屋状况发生变化而进行 的登记。 ·与转移登记的区别： 房屋所有权没有转移； 所有权主体没有发生实质性变化。 具体情形包括： ·房屋所有权人的姓名或者名称的变更。 ·房屋坐落的街道名称、门牌号或房屋名称的变更。 ·房屋面积增加或者减少的。 ·同一所有权人分割、合并房屋的。;注销登记 ·房屋所有权注销登记一般发生在房屋或房屋权利发生消灭或 终止时权利人申请的登记。 具体情形有： ·房屋灭失 ·放弃所有权 ·法律、法规规定的其他情形 登记机构迳为注销登记的情形： 《房屋登记办法》第四十一条 经登记的房屋所有权消灭后， 原权利人未申请注销登记的，房屋登记机构可以依据人民法 院、仲裁委员会的生效法律文书或者人民政府的生效征收决 定办理注销登记，将注销事项记载于房屋登记簿，原房屋所 有权证收回或者公告作废。 ;（二）他项权登记 包括抵押权登记、地役权登记。 抵押权登记 基本概念 ·抵押权是指债务人或者第三人向债权人提供一定的财产以担保 债务的履行，在债务人不履行债务时，债权人有依照法律的规 定以该财产折价或拍卖、变卖的价款优先受偿。 ·在抵押法律关系中 抵押权人：接受房地产抵押作为债务人履行债务担保的公民、法人 或者其他组织； 抵押人：将依法取得的房地产提供给抵押权人，作为本人或者 第三人履行债务担保的公民、法人或者其他组织； 抵押物：抵押人提供的担保财产。;·抵押权属于担保物权的一种。依当事人的意思而设定。具有 以下特征： ·抵押权是为债权提供担保。 因债权存在而存在，因债权消灭而消灭。 ·抵押权以不转移抵押物占有为特征。 ·抵押人可以是债务人或者第三人。 ·抵押权的实行以债务人不履行到期债务或发生约定情形为要 件，抵押权在担保过程中仅为一种可能性权利或者期待型权利。 ·优先受偿权是抵押权的核心和实质。;·抵押权应当设定在抵押财产即抵押物上。 并非任何财产皆可设定抵押权，能够设定抵押权的财产仅限 于法律规定可以抵押的财产；法律禁止设定抵押的财产，不 得设定抵押权。 《物权法》第一百八十四条规定：“下列财产不得抵押： （一）土地所有权； （二）耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使 用权，但法律规定可以抵押的除外； （三）学校、幼儿园、