旬邑县物业服务收费管理实施细则.docVIP

PAGE 7 旬邑县物业服务收费管理实施细则 （征求意见稿） 第一章 总 则 第一条 为规范物业服务收费行为，维护业主或者物业使用人（以下统称“业主”）和物业服务企业的合法权益，根据《中华人民共和国民法典》、《中华人民共和国价格法》、《陕西省物业管理条例》和《陕西省物业服务收费管理办法》、《咸阳市物业服务收费管理实施细则》等法律法规，结合我县实际，制定本实施细则。 第二条 本实施细则适用于旬邑县行政区域内的物业服务收费行为及其监督管理。 第三条 本实施细则所称物业服务收费，是指物业服务企业按照合同约定向业主提供服务所收取费用的统称，包括物业服务费、物业管理区域内机动车停放服务费（以下统称“停车服务费”）和其他服务费。 物业服务费是指物业服务企业按照物业服务合同的约定，在物业管理区域内提供房屋、配套设施设备及相关场地日常管理、维护保养、绿化养护、卫生保洁、秩序维护及安全防范等具有公共性和普遍性的服务向业主收取的费用。 停车服务费是指物业服务企业接受业主或者业主大会的委托，按照停放服务合同约定，在物业管理区域内对指定场地（所）停放的交通工具进行秩序管理、提供服务所收取的费用。 其他服务费是指物业服务企业根据业主委托或个性化需求提供《前期物业服务合同》或者《物业服务合同》内容以外且由业主自愿选择的服务项目所收取的相应费用。 物业服务收费按照统一政策、属地管理原则。县发展和改革局会同县住房和城乡建设局、县市场监督管理局负责制定旬邑县物业服务收费管理实施细则及有关政策规定，指导全县物业服务收费的管理监督工作。物业项目所在地的街道办事处、园区管委会、镇人民政府负责本辖区物业管理活动的指导和监督工作，及时协调处理物业管理纠纷和矛盾。 物业服务收费应当遵循公平、公开、合理、质价相符的原则，按照物业服务的不同性质和特点，分别实行政府指导价和市场调节价。 未成立业主大会的住宅小区（多层、高层）、保障性住房、房改房、老旧住宅的物业服务费和停车服务费实行政府指导价,已成立业主大会的实行市场调节价。 商业、办公写字楼、别墅、公寓等政府定价范围以外的物业服务费、停车服务费及其他服务费实行市场调节价。 实行政府指导价的物业服务收费标准由县人民政府制定，具体工作由县发展和改革局、住房和城乡建设局、市场监督管理局负责，依据物业服务等级标准，综合考虑小区容量、场地设施、企业成本、业主承受能力等因素制定，由县住房和城乡建设局提出调整申请及调整意见，实行动态管理。 县发展和改革局会同县住房和城乡建设局、县市场监督管理局负责制定和调整旬邑县范围内实行政府指导价的物业服务费和停车服务费收费标准，报县人民政府同意后执行。 实行政府指导价管理的物业服务收费标准,由物业服务企业与业主在政府指导价的范围内通过合同约定本小区的物业服务费和停车服务费具体标准。 实行市场调节价的物业服务收费标准，由物业服务企业与业 主或者业主大会通过合同约定。 业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意，其物业服务收费实行市场调节价。 第二章 物业服务收费标准的制定 第八条 业主或者业主大会与物业服务企业可以采取包干制或酬金制计费方式约定物业服务费。 包干制是指由业主向物业服务企业支付固定物业服务费，物业服务企业依照合同约定事项提供服务，盈亏均由物业服务企业享有或者承担。包干制物业服务费由物业服务成本、法定税费和企业利润构成。 酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业服务企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担。酬金制物业服务费由物业服务支出和企业酬金构成。 第九条 物业服务成本或物业服务支出构成一般包括以下部分： （一）管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等； （二）物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用； （三）物业管理区域内清洁卫生费用(不含城市生活垃圾处理费)； （四）物业管理区域内绿化养护费用； （五）物业管理区域内秩序维护费用； （六）办公费用； （七）物业服务企业固定资产折旧； （八）物业共用部位、共用设施设备以及公众责任保险费用； （九）经业主或者业主大会同意的其它费用。 物业共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造费用，应当通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务成本或者物业服务支出。在国家规定的质量保修范围和保修期限内的维修和设备更换，由原建设单位负责，不得动用专项维修资金或让业主承担。 第十条 停车服务费成本由交通工具停放服务设施设备日常运行费、保养维护费、检验检测费、设备折旧、职工薪酬、清洁卫生费、秩序维护费、管理费分摊以及经业主或者业主大会同意的其它费用组成。与