某市香梅花园四期市场研究策略汇报.pptxVIP

香梅花园4期 市场研究策略汇报;宏观市场面提示； 破译重点竞争个案； 本案3期成交状况回顾； 本案4期产品比较评估； 本案竞争策略性建议。;1.宏观市场面提示;总量分析一：全市商品房价格;总量分析二：全市成交量（套）;真相：七个楼盘占据了四分之一的“交易版图”;总量特征提示性结论;内环内住宅平均单套面积相似，单价跳水明显;内中环均套单价剧烈下滑，震荡整理;西部板块的降价趋势;浦东板块的典型案例;犹抱琵琶半遮面的杨浦板块; 地方政策： 上海市场目前的走势基本吻合了中央调控“稳定房价”的要求，在此背景下近期上海出台的提高公积金贷款额度、放宽公房贷款等政策完全是局部托市微调，预计下一阶段地方政策面出台严厉措施的可能性几乎为零。 中央政策： 中央七部委对下一步是否出台其它宏观调控措施尚未达成一致意见，因此短期内也不会联合出台限制措施。但值得关注的是，最近新华社的一篇评论文章表明宏观调控政策近期放松的可能性也很小。 评估结论： 从政策面来说，更为严厉或更为缓和的中央政策都不太可能出现；而上海的地方“托市”政策也非常有限，加之2个“1000万”的加速入市，客观上存在一定的利空因素。; 市场背景： 全市住宅局部成交量在大幅价格调整的个案上有明显回升，价格是撬动市场最敏感的杠杆。但就成交量来说，全市总量回暖有限，而且受到“配套商品房”托市影响很大！ 十月市场预估： 其一：降价将由点到面，个案的行动会带来板块的联动； 其二：市场交易量会有所反弹，但与“高性价比”息息相关；2个“1000万”加速入市可能会进一步加强市场跌价的想象空间； 其三：年底以前的市场，量价都将在爬行态势中寻找新的平衡，但一旦降价的示范效应疲软，供求黏着将成为常态 ;2.破译重点竞争个案;;外部景观资源禀赋评估;;;;;;具有景观支撑的市场销售价格在17000元/M2以上,部分超级无敌公园景观房更是达到18016-18756的最高水平。;不具有景观资源支撑的市场销售价格在15000-17000元/M2。;;;;;;;;;;;3、本案3期成交状况回顾;开盘时间-交房时间：2005.1.18-2006.9 产品形态： 2幢??加别墅，15幢小高层，3幢高层 总建面： 13万平方米 销售去化率：85.35% 网上销售套数：273 当前可售套数：40 物业费：3.5元/M2/月 绿化率：70% 得房率：80%;;三期成交价格区间为14000—19000元/M2，年初第一批价格为14000元/M2；4月以后新一批（保留房源）价格较前一批有所上涨，主要集中在18000元/M2。;;;4、本案4期产品比较评估;;; ;;批次;;;5、本案竞争策略性建议;项目价格策略的研判依据;香梅花园 （）;片区;;同板块竞争策略：荣辱与共 以邻为壑;达安PK万里雅筑;黄浦华庭开盘18000， 扣除2000装修，16000 最新14000;价格策略最终建议：企业－产品—市场大棋局;