住宅小区项目立项报告书.pdf

报告说明： 1.工程概况 本项目为通南市闸港区又一住宅小区房地产建设项目，位于通 南市永和路南、秦灶河西（R12049）地块。建设主要内容包括新建 小高层、高层住宅、公共配套建筑及项目所在地段绿化景观等。 2．市场调查和分析 在深入调查和充分掌握各类资料的基础上，对拟开发项目的市 场需求及市场供给状况进行科学的分析，并作出客观的预测，包括 开发成本、市场售价、销售对象及开发周期、销售周期等。 3．规划设计方案优选 在对可供选择的规划方案进行分析比较的基础上，优选出最为 合理、可行的方案作为最后方案，并对其进行详细的描述。包括选 定方案的建筑布局、功能分区、市政基础设施分布、建筑物及项目 的主要技术参数、技术经济指标和控制性规划技术指标等。 4．开发进度安排 对开发进度进行合理的时间安排，按照项目前期工程、主体工 程、附属工程、竣工验收等阶段安排好开发项目的进度。本项目为 大型开发项目，它的建设期长、投资额大，需要对开发的内容作出 统筹安排。 5．项目投资估算 对开发项目所涉及的成本费用进行分析评估。房地产开发所涉 及的成本费用主要有土地费用、前期工程费用、基础设施费用、建 筑安装费用、公共配套设施建设费用、开发间接费用、管理费用、 财务费用、销售费用、开发期税费、其他费用及不可预见费用。估 算的精度没有预算那样高，但需力争和未来开发事实相符，提高评 价的准确性。 6．项目资金筹集方案及筹资成本估算 根据项目的投资估算和投资进度安排，合理估算资金需求量， 拟订筹资方案，并对筹资成本进行计算和分析。本项目开发投资较 大，必须在投资前做好对资金的安排，通过不同的方式筹措资金， 保证工程的顺利实施建设，并努力减少筹资成本，确保发挥最佳的 投资效益。 7．项目财务评价 依据国家现行的财税制度、现行价格和有关法规，从项目的角 度对项目的盈利能力、偿债能力等从财务状况进行分析，并借以考 察项目的财务可行性。具体包括项目的销售预测和成本预测，并在 此基础上进行预计损益表、预计资产负债表、预计财务现金流量表 的编制，债务偿还表、资金来源与运用表的编制，以及进行财务评 价指标和偿债指标的计算，如财务净现值、财务内部收益率、投资 回收期、债务偿还期、资产负债率等，据此分析投资的效果。 8．不确定性分析和风险分析 主要包括盈亏平衡分析、敏感性分析和概率分析等内容。该分 析通过对影响投资效果的社会、经济、环境、政策、市场等因素的 分析，了解各种因素对项目的影响性质和程度，为项目运作过程中 对关键因素进行控制提供可靠依据。同时根据风险的可能性，为投 资者了解项目的风险大小及风险来源提供参考。 9．可行性研究的结论 根据对相关因素的分析和各项评价指标数值，对项目的可行性 作出明确的结论。 10．研究人员对项目的建议 对本项目中存在的风险和问题提出改善建议，以及对建议的效 果作出估计。 上述分析和财务评价结果表明，本项目有较好的内部收益率， 较强的借款偿还能力、自身平衡能力和较强的抗风险能力。综合评 估结果表明，本方案是可行的。 关键词：可行性研究；财务评价；风险；内部收益率背景分析 目 录 第1章 前言 1 第2章 总论2 2.1 项目概况及建设主要内容2 2.1.1 项目概况2 2.1.2 项目建设主要内容4 2.2 项目总投资及资金筹措4 2.3 项目建设工期4 2.4 可行性研究报告编制依据、编制原则及工作范围5 2.4.1 项目编制依据5 2.4.2 编制原则6 2.4.3 工作范围6 2.5 建设单位简介6 2.5.1 注册资金6 2.5.2 主营业务6 2.5.3 配套基本条件7 2.6 可行性研究主要结论和评价7 第3章 项目建设的必要性8 3.1 项目建设地的区位优势8 3.2 项目建设地的环境优势9 第4章 自然条件与社会经济概况12 4.1 自然条件 12 4.2 水文条件 12 4.3 气候条件 12 4.4 社会经济概况15 4.5 房地产市场分析15 4.6 房地