某房地产地块定位及产品建议课件.pptxVIP

高度决定角度! 策源认为，对九龙仓无锡战略布局的定义不应该简单停留在市场个案研究等宏观面数据视角层面上，而更多的应该建立在理解九龙仓内陆发展战略布局的层面上根据城市发展特征、市场演变规律、区位价值提炼及案例操作的经验层面上给予符合九龙仓无锡公司企业开发的战略模式…… 由于时间较为仓促及双方对上阶段工作内容沟通理解的频率较低，我司认为要提供给贵司及真正有效解决贵司问题的顾问服务，其关键还在于准确理解贵司需求，因此，最终提供的服务内容还需双方进一步沟通。;今天很多的发展商的竞争是开发模式的竞争； 开发模式决定企业的优势，产品模式决定项目优势； 不同的企业选择不同的开发模式。一个企业可开发多个项目，但应该选择主力的开发模 式，如果企业开发模式可以做成一个概念，那么在多个城市、多个区域风险就不大… 核心问题— 开发模式：企业目标的战略体系 产品模式：项目目标的战略体系 盈利模式：股东目标的盈利体系;报告框架;项目思考;项目问题的建构与解构 1、建构： 城市攻坚品牌战略 项目整体形象 项目差异化定位策略 2、解构： 项目与城市的关系—在城市发展中谋求思考 项目与市场的关系—在市场演变中寻求机会 项目与板块的关系—在板块发展中挖掘价值;认识城市;认识市场;认识市场;认识板块;核心认知;策略思考;土地价值研究（中南路地块）;土地价值研究（72#地块）;土地价值研究（73#地块）;土地价值研究（71#地块）;策略思考;;核心思路;深圳坂田万科板块案例研究;万科四季花城——万科四季花城系中最成功的产品线;四季花城开发理念——欧洲小镇;23;24;启动策略——足够的配套以及展示，以小博大;26;27;28;29;万科城产品展示——形象拔高与升级;产品形态逐渐走高——透视万科城开发战略和开发节奏的变化;启动区产品丰富——Townhouse统领多类型产品组合;客户升级——四季花城的客户到万科城换房或投资带动客户升级;万科城配套升级：从社区级配套升级为城市级配套;『客观性』;万科第五园——实现品牌溢价;第五园开发理念——“骨子里的中国情结”;产品进一步升级——在建筑中注入文化因素;39;『客观性』;四季花城;战略定位;;跳跃式城市发展，区域迎来爆发机会;地段价值较高，缺乏区域价值塑造扛旗者;古运河畔，政府“文化休闲旅游”定位;南长未来新城市中心的价值高地 有价值可重塑，有责任需肩负，有历史须遵循;;板块—未来的城市核心区;景观—运河孕育着吴文化情节;;;;;九龙仓—区域开发集成商;在区域处于上升通道的背景下， 作为城市的建设者，不仅仅是造房子， 更应以“开发集成商的气魄”和 “创新精神”， 顺应政策，融四地块之大气魄，倡导全新的居住理念！;竞争惨烈的红海;纯西式纯中式的竞争已空前激烈， 开创价值创新的蓝海势在必行;消费意识的唤醒;产品及居住理念的同质化，将是73#地块所必须规避的， 我们的目标是塑造一个旗帜鲜明的品牌， 倡导建筑审美和消费美学，形式和功能的完美和谐， 赋予产品附加值，作出东、西方的有机融合， 以及行业资源和生活资源的整合。;推导;各有其美，各美其美；美美与共，天下大同 ;以人为本/摆脱建筑的形式主义/遵循东方人居住习惯/ 现代化的生活理念/西式手法、东方意境融合的——;区域案例剖析;周边项目客群特征;周边项目客群特征;万豪国际公寓成交详情;南长、崇安区客户为购买主力;私营业主表现强购买力;投资需求较小;大户型产品去化有限;大户型成交特征总结;中户型成交特征总结;小户型成交特征总结;目标客群演绎; 年龄35-45之间。有一定财富积累。 别墅客群以私营业主、公务员、高管和核心技术人员为主。 公寓客群以南长区、崇文区、滨江区本地居民为主。 追求财富后开始追求生活品质与品味。 时尚，同样追求内心深处对传统文化迷恋。 对事物有独到看法，不愿随波逐流。 有传统大宅门居住情结。; 财富榜　知本家　　 创富阶层　　新儒商　　中坚力量　　;城南新贵居住需求描述;前文对73和71号地块的差异化定位，最终就是为了客群错位，竞争错位。 ;一次 居住体验;;;规划优化方向2——改善公共空间功能性;;;希望在下一步深化设计中优化如下内容： 增加创新户型，通过布局位置的不同适应多种客户需求 端套户型单独设计，有效利用景观面，舒适度及面积均优于中间套 在规划排布允许情况下把一定量的120~130户型做成二梯二户户型 通过空中花园等手法提高产品附加值;;希望在下一步深化设计中优化如下内容： 一层尽量做足庭院面积，送成品庭院 由于没有电梯，三~四层注意控制面积，增加卖点：面积适中，房型紧凑是中间层的优势