某食品城可行性研究报告.pptx

;高举九盏明灯，照亮我们前进的路！;5、以本案的目标消费群作为市场宣传推广的主要攻击对象，强势树立本案品牌形象。 6、优先引进核心主力店。设计具备自身特色的营销策略，推出适合市场的投资品种。 7、从长远的发展战略目标，结合支塘镇规划，制定项目的市场定位。 8、结合城市规划的有利因素，充分发挥项目地理优势，结合食品城的优势，打造项目品牌。 9、站于商业物业长远发展的趋势，从整体规划和开发利润的角度思考，为开发商争创利润最 化。 ;第一章 市场分析 （一）区域宏观经济背景分析 1.1常熟区域宏观经济环境分析 1、概述 2005年度，长三角地区宏观经济发展迅猛，整个长三角地区以上海、南京、浙江三地互为犄 角，组成了整个东部乃至全国的黄金三角地带，国民生产总值连年攀高，区域优势明显，交通发 达、人口集中。无论是在生产制造业、商业贸易、物流运输、服务行业等各方面，均占有极为重 要的位置。;2、常熟市宏观经济发展 常熟市位于江苏省东南部，处于长江三角洲经济发达地区，东倚上海，南连苏州，西邻无锡，北 濒长江，与南通隔江相望。境内地势平缓，气候温和，风调雨顺，因年年丰收而得名。全市总面 积1264平方公里，人口103.6万，下辖13个镇场，2个省级经济开发区、1个招商城。常熟在90年 代以后，以服装专业市场闻名于全国，在总人口１０４万的常熟，从事服装服饰业的就有２０多 万人。 ２００４年，常熟人均ＧＤＰ达６５００美元。常熟市区域经济发展格局可以概括为“一 城两区、以点到面、由西向东、全线贯穿”，以招商城、新区、沿江经济开发区为城市产业主要 支撑。;3、常熟区域经济未来发展方向研判 在目前的“一城两区”中，位于常熟南部的招商城的发展已经初具规模，而位于常熟东部的新 区、沿江经济开发区正处在起步腾飞的阶段，常熟民间资本雄厚，而其中又以常熟东乡十八镇的 民间财富最为引人注目，未来常熟市的远景规划方向中中，东部乡镇将作为城市化发展的重点。;（二）支塘镇区域发展分析 1、规划优势： 江苏省常熟市支塘镇地处长江三角洲对外开放地区???镇域面积128.96平方公里，总人口7.21 万，下辖5个居委会、30个村委会，是国家建设部确定的重点建设小城镇和江苏省人民政府确定 的新型示范小城镇。全镇现有工业企业778家，总注册资本10.2亿元，其中外商投资企业36家， 合同利用外资1.75亿美元.支塘镇开发区于2003年5月批准设立，总规划面积50平方公里，是常熟 市最大的市级开发区，主要发展电子信息、精密机械、新型建材、纺织服装、食品加工、汽车零 配件、轻工、冶金、精细化工等产业，已有63家企业入驻开发区，总投资7.38亿元。;常熟市支塘镇开发区北濒长江，南接昆山市，东连太仓市，西靠常熟市区，位于苏嘉杭高速公路 （苏州-嘉兴-杭州）、沿江高速公路（江阴-张家港-常熟-太仓-上海）、苏昆太高速公路（苏州- 昆山-太仓）、锡太一级公路（无锡-昆山）、常昆一级公路和204国道等交通骨干网的环抱之中， 区位优势非常独特。开发区内任何一处都可以在10分钟内到达高速公路（一级公路），30分钟车 程可分别抵达上海、苏州、无锡等长江三角洲大中城市，2002年开工的苏通（苏州--南通）长江 公路大桥，2004年即将开工的镇南（镇江--上海南翔）铁路，计划于2008年建成通车，开发区到 大桥、铁路的时间约为15分钟。;3、支塘镇未来发展方向 在远景规划原则中支塘镇在未来3—5年内，会演变成为城市圈中的小型卫星城镇。; 支塘镇目前的商业物业分布主要集中在镇区区域，主要商业物业形态为临街商铺、专业市场两 种。临街商铺主要集中在镇区204国道沿线、镇中心一带，在临街商铺中经营范围分布主要为服 装、日用杂品、五金汽配约、副食品约、家具、餐饮服务、休闲娱乐，专业市场主要为食品城、 第二招商场；其中第二招商场主要是以经营服装鞋帽饰品为主，年租金价格为每平方米数百元， 基本上以零售为主，经营状况惨淡多数业主难以维持，萌生退意。;1、食品城概况 常熟食品城建办于1992年，前身为支塘蜜饯市场和常熟市副食品批发市场。经过1995年、1999 年、2002年多次改造建设，现占地96000平方米；年营业额为18亿。;2、现状调查 （1）食品城专业市场业态主要为批发市场，基本不做零售 在目前总数为270间的商铺中，空置约20组，空置率约为0.07% ;（2）经营商户区位构成 ;（2）租金价格对比 ;（3）针对经营商户的调查 我们针对招商城内部经营业主做了抽样调查现有商铺业主中： 1、目前自营与出租的比例为 1：9 2、对未来商铺的形态分布要求;3、对将来商铺的购买动机 ;4、商铺面积需求分析：;5、承受价位水平分析;6、对管理配套的要求;（二）住宅部分的调查分析：