汇一东业项目思路沟通报告.pptx

二零一一年七月;前 言; PART 1： 城市综合体的开发意义; PART 1： 城市综合体的开发意义;;城市综合体开发理念;城市综合体项目能够产生巨大社会和经济效益;;城市综合体的物业组合模式——分核心功能型和均衡发展型两种;广州中信广场：定位为广州最顶级的超高层写字楼物业;上海商城：以五星级酒店为核心物业，带动整个项目的发展;华润中心：深圳万象城的成功运营迅速提升项目整体的认知度和形象;核心功能型的城市综合体的发展特征总结;香港朗豪坊：各功能配置合理，物业之间紧密联系，形成有机整体;不同价值的用地布局不同的物业，整体建筑与周围城市肌理充分融合;均衡发展型的城市综合体发展特征总结;城市综合体的特征及价值总结;;报告提纲;本案位于长沙市芙蓉区隆平高科技园，园区科研人才集中，经济实力强劲，根据“十二五”规划，园区将建设成为都市工业的示范区、高新产业的集聚区、和谐稳定的新城区。 ;本案紧邻长沙经开区，是长沙市乃至湖南省的经济核心，经开区开发已进入成熟期，工业发达，汇聚纵多高端人才，带来高端消费的迅速发展，为片区住宅及商业开发提供良好发展机会;区域规划：大东新城以长沙县城，长沙经济技术开发区（星沙）为中心的经济圈，与隆平科技示范区、高铁-空港城区域共同整合，打造成国家级交通枢纽、工业示范区、适宜人居的长沙市大东新城区。;发展趋势：星沙未来发展格局“一心三镇六组团” ，一心主要指中心区长沙县城及经开区，意味着星沙中心南北片区并重发展，也即为本案所处的经开区大片区内发展提供良好的机遇。;规划区远景轨道交通规划图（2020年）;中等规模、中等容积率项目，地块较平整，无自然景观，商业比重大，意向打造成商业综合体;项目四至及交通：以原住居民为主，周边环境及形象不佳，两面邻主干道，交通通达性较好。;周边配套：区域内拥有各类学校，教育氛围浓厚，科研人才集中，生活配套主要来自于临街底商，有待改善。;项目本体重要价值点提炼：;30;报告提纲; PART 3： 各物业市场机会分析;星沙商业格局：单一核心商圈，位于星沙镇中心地段，占据核心统治地位，以通程???易初莲花等大型超市为主，分布在星沙大道、板仓路两侧。;核心商圈业态特征：整体以中档为主，主要满足大众日常生活消费，以大型超市+百货经营状况最好，其次为餐饮休闲和专业电器卖场。;区域商业现状：以临街商铺为主、业态以低档餐饮、小型超市、便利店汽修店等为主，分布零散，档次低、昭示性差；中高档的大型生活超市、娱乐休闲餐饮等商业缺乏。;商业潜在供应量：据不完全统计，未来3年星沙商业潜在供应量至少达110万㎡以上，而项目所在区域潜在货量约27万㎡，大部分项目为社区底商，满足社区日常消费，本案商业体量在区域内具备发展优势。;项目区域辐射人口：现阶段长沙经济技术开发区7万人，隆平高科技术园13万人，根据人均商业服务面积测算，本案纯商业适宜开发5万平方米，2020年经开区规划20万人，未来前景规划好。;商业规划：星沙未来商业发展重心依然以星沙中心板块为核心商圈，定位为市级商业副中心，本案所在区域重点发展工业产业。;评判指标;本案具备开发大型商业的条件，但商业档次及业态应该如何定位？ 怎样组合才能在业态互不冲突的情况下，形成联动性消费，达到商业价值最大化？;商业业态分析——超市 ：大型超市分布在核心商圈，经营状况好，超市也是较易存活的业态，一般新区商业大多由超市开始发展，本案2公里范围内缺乏大型超市，可考虑引进一家品牌超市作为业态补充。;集中式商业定位：大型品牌超市+配套型商业（零售服饰/箱包类、电影院）;商业业态分析——步行街：目前仅星沙步行街，业态以小型超市、麻将馆、服饰等为主，业态散乱，经营状况差。未来规划以提质改造为主，项目所处区域以中档及中高档消费需求为主，可考虑主题商业街，吸引人气。;参考项目——万科城市花园（长沙市岳麓区）;河西首创“万科芒果COOLPARK街区”——临涉外经济学院，定位为情景式校园主题商业街;万科芒果COOLPARK街区;开盘销售率达98%，商铺整体均价2.5-3万元/㎡。;万科芒果街项目小结：;本案商业步行街定位——特色潮流商业街区 ;星沙中大型餐饮、休闲店主要分布在核心商圈板仓路和星沙大道两侧； 拥有庞大的中高消费群，消费能力较强，经营情况普遍较好。; 通过市场得知，星沙中大型餐饮、娱乐休闲业经营状况普遍较好，消费力强； 本案所在的星沙南部区域，中高档消费群体集中，却少有成规模的休闲和餐饮主力店存在；随着本项目的开发，对配套的需求也将升级！ ;品牌主力店业态定位——餐饮、足浴、KTV、银行、休闲会所;大型品牌超市+ 配套型商业;长沙东南部·首席一站式购物休闲中心;项目商业租售建议; PART 3： 各物业市场机会分析;高星级酒店