某地区运河路项目管理及市场管理知识分析定位.pptVIP

宿迁市运河路项目市场定位报告;国外机构对未来20年中国GDP预测;“继续解决部分城市房地产投资规模过大和房价上涨过快的问题。要着力调整住房供应结构，严格控制高档房地产开发，重点发展普通商品房和经济适用房。建立健全廉租房制度和住房租赁制度。整顿规范房地产和建筑市场秩序。” ;项目背景市场分析小结：;报告总体思路;1、宏观市场分析;1.1 宿迁城市概况;1.1 宿迁城市概况;1.1 宿迁城市概况;1.1 宿迁城市概况;1.1 宿迁城市概况;1.1 宿迁城市概况;1.1 宿迁城市概况;一、宿迁的人口变化及人口组成统计;1.2 宿迁人口情况;1.2 宿迁人口情况;表2：宿迁城市化率统计 数据来源——《宿迁统计年鉴》 ;1.2 宿迁人口情况;1.2 宿迁人口情况;三、人口组成的横向比较;1.2 宿迁人口情况;1.2 宿迁人口情况;1.3 宿迁经济情况; ; ; ; ; ; ; 从以上数据来看,宿迁的固定资产投资总量较小,但增长速度较快。 2006年固定资产仍然保持高速增长，呈现如下特点： 1、工业投资增势强劲，经济发展后劲增强； 2、基础设施建设投资有所下降； 3、非国有单位投资比重上升，成为投资的主要力量。 ;固定资产投资总额与省内兄弟城市比较;表9：基础建设投资增长统计表; 目前宿迁的基础设施建设相对经济发展是比较超前的。随着近年来政府投资向基础设施领域的倾斜,地区间投资硬环境的差距正在缩小,而投资软环境的完善,也直接提升了宿迁投资环境的竞争力。 ;1、宿迁人均收入分析;表10：各城市人均可支配收入比较分析表; 目前宿迁的收入水平比较低，低于全国（11759元）的平均收入水平。只有江苏平均收入水平（14084.3元）的58%。 增速方面，宿迁的收入平均增长速度（9.5%）低于其经济增长速度(13.2%)。 ;表11：各城市恩格尔系数比较分析表; 国际上常常用恩格尔系数来衡量一个国家和地区人民生活水平的状况。根据联合国粮农组织提出的标准并结合我国特殊情况，恩格尔系数在50%以上为贫困，40-50%为温饱，35-40%为小康，30-35%为富裕，低于30%为最富裕。 可以看出,宿迁人民的城乡生活水平和省内其他城市有一定的差距，距离小康水平有很长的路要走。 ;表12：城乡居民储蓄余额比较分析表; 2006年宿迁城镇居民人均住房面积为37.26平方米，超过全省人均住房面积(30.15平方米)的平均水平。位列全省第一位。 可见宿迁的人均住房水平处在比较高的水平。;一、城市总体定位;1.5 宿迁城市规划情况;1.5 宿迁城市规划情况;1.5 宿迁城市规划情况;1.5 宿迁城市规划情况;宏观市场总结：;2、中观市场分析; 宿迁市房地产发展起始与2002年底，市区房价从700~800元/平方米一路上涨到现今的2600元/平方米左右。5年左右的时间房价上涨了1800~1900元/平方米。由于基数低，涨幅仍较为有限，与苏北地区其他城市相比仍有一定的差距。; 目前市场在售楼盘中多层项目仍战局主流产品的位置，且规模属于中等或中等以下规模为主，鲜见小高层、高层及别墅等项目。同时楼盘综合品质不高，小区缺乏应有的各项配套设施。; 根据我们对宿迁在售楼盘的市场调查发现，多数楼盘售楼处较为冷清，多数楼盘年平均去化量在300套左右。这与宿迁城市化进程的缓慢及居民购买力的有限有着直接的关系。; 随着宿迁市政府加大对市区未开发地块的推进力度，要求开发商在开发期限内完成对项目的开发，使开发商加快了开发建设的步伐，前几年未及时开发的住宅项目集中在近阶段上市，使目前宿迁整个房地产市场呈现了供大于求的状态，且将在一定周期内保持。; 现阶段，宿迁市购房者青睐于多层项目，而高层由于得房率底、物业费高，当地人目前对高层产品还存在一定的抗性。;2.1 宿迁房地产市场发展概况;2.1 宿迁房地产市场发展概况; 从统计数据来看,今年宿迁房地产投资快速增长。增幅自2000年来保持在62%以上，从政府的土地供应来看，我们预计2008年增长幅度仍然会很大。 房地产投资占固定资产比重逐年上升，表明宿迁房地产市场开始启动，从各城市的横向比较来看，宿迁的房地产投资增长速度最快。结合宿迁的房地产增幅远超固定资产和国民经济增幅，我们可以判断：;2.2 一级市场（土地市场