某地产营销策略及销售执行报告.pptxVIP

谨呈：中山市万科房地产有限公司 世联地产城市风景项目组 2005-12-28 2006年万科城市风景 营销策略及销售执行报告 第一部分：年度总目标确定 第二部分： 06年项目将面临的问题 第三部分： 05年营销成功经验回顾 第四部分：营销总策略 第四部分：分阶段营销举措 整体报告框架 【Contents 】 1、年度总目标确认 2、项目将面临问题 3、 05年营销经验 4、营销总策略 5、分阶段营销举措 2006年度目标——新一轮中山市场攻坚战 2006年必须完成69713平米，共计586套住宅销售 即：一期、二期已推剩余产品以及二期新推产品 100％销售。 量化的指标：月均销售5810㎡，49套 　 产品 套数 面积 小计 一期剩余 情景花园 6 1028 9516 合院 71 8488 二期已推出剩余 多层 28 2766 20412 电梯洋房 130 12796 中央美墅 28 4850 二期新推出 多层 167 15997 39785 情花 72 11350 密TH 84 12438 合计 586套 69713㎡ 【Contents 】 1、年度总目标确认 2、项目将面临问题 3、 05年营销经验 4、营销总策略 5、分阶段营销举措 2006年度目标——新一轮中山市场攻坚战 特别说明： 若本年度销售势头良好、6.9万任务可提前完成， 则在10月份加推三期3B组团 产品类型：6F多层+9F电梯洋房， 共计面积13860㎡，166套 销售目标：8300㎡，100套 自2004年开始，镇区房地产业发展迅猛，商品房销售面积超过城区，镇区市场容量大。 与镇区相比，城区商品房销售面积增长不明显，城区市场容量相对有限。 镇区地产的强势发展必将分流城区项目的镇区购房客户群，城区项目面临着内外双重竞争，市场压力大。 项目将面临问题一： 城区容量有限，并面临内外双重竞争，市场压力大 【Contents 】 1、年度总目标确认 2、项目将面临问题 （1）问题一：市场 （2）问题二：竞争 （3）问题三：项目自身 （4）问题四：合院 3、 05年营销经验 4、营销总策略 5、分阶段营销举措 问题二： 本项目各类型产品所面临的市场竞争激烈。 1月 6月 2月 3月 4月 5月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 尚城 聚豪园 凯茵新城 中海翠林兰溪园 碧堤湾畔 朗晴轩 昌升集团项目 4月新推电梯洋房，后续不断加推电梯洋房 2月初新推TH、独立别墅以及电梯洋房 2月新推别墅、电梯洋房 3月新推电梯洋房、持续销售现有剩余别墅 销售现有电梯洋房及剩余别墅 3月新推电梯洋房 4月新推电梯洋房 永安新城 元旦开盘，新推高层电梯洋房 新龙基南区项目 10月电梯洋房开盘 06年3月份以后为竞争对手集中推售电梯洋房时段，市场竞争激励，而电梯洋房与多层洋房客户存在一定重叠，市场放量将影响本项目电梯洋房、多层洋房的销售。 别墅类高端物业并非中山主流需求物业，市场需求量并不很大，虽然06年高端物业市场供应量虽然较洋房类物业少，但高端物业的市场竞争亦不可小觑。 奕翠园 新推电梯洋房 【Contents 】 1、年度总目标确认 2、项目将面临问题 （1）问题一：市场 （2）问题二：竞争 （3）问题三：项目自身 （4）问题四：合院 3、 05年营销经验 4、营销总策略 5、分阶段营销举措 各在售项目后续放量并未减少，且有永安、昌升及新龙基等新项目加入，并且都具有相当规模； 而客户购房需求没有明显上升趋势，特别是城区人士的购房需求有减弱趋势，市场购房潜在需求不旺。 购房需求 没有计划 1年内（2005） 2年内（05-06） 2002年 11.10% 18.63% 39.91% 2004年 24.76% 23.72% 29.03% 　 增加13.66％ 增加5.09％ 减少10.88％ 数据：2004年中山市房地产市场潜在需求调查报告 【Contents 】 1、年度总目标确认 2、项目将面临问题 （1）问题一：市场 （2）问题二：竞争 （3）问题三：项目自身 （4）问题四：合院 3、 05年营销经验 4、营销总策略 5、分阶段营销举措 主要竞争项目 2006年预计推出面积 尚城 7.5万 聚豪园 8万 凯茵新城 20万 中海翠林兰溪园 5万 碧堤湾畔 8.5万 朗晴轩 4万 新龙基南区项目 8万 昌升集团项目 8.5万 永安新城 4.4万 奕翠园 6.5万 本项目与竞争项目对比优势不是非常明显。 项目名 开发商品牌 景观资源 社区规模 社区配套 社区学校 物业管理 价格 交通 中海 中海地产 坡地、园林景观 26.6万 ㎡ 会所、商业街、便利店 无 洋房1.5元别墅2元