某地产投资价值分析_XXXX1118.pptxVIP

万科企业股份有限公司投资价值分析 －财务管理课程小组作业;目 录; 哈佛分析框架;万科企业股份有限公司，成立于1984年5月，是目前中国最大的专业住宅开发企业，总部设在深圳，是全国第一个年销售额超千亿的房地产公司。 今年万科入选《财富》“2012最受赞赏的中国公司”第18位；同时，在“房地产开发”行业榜中，万科位列第1位。;在企业法定代表人王石的领导下，万科通过专注于住宅开发行业，建立起内部完善的制度体系，组建专业化团队，树立专业品牌，以“万科化”的企业文化（一、简单不复杂；二、规范不权谋；三、透明不黑箱；四、责任不放任）享誉业内。 经过多年努力，“万科”成为行业第一个全国驰名商标。;万科1991年成为深圳证券交易所第二家上市公司，是代表性地产蓝筹股。持续增长的业绩以及规范透明的公司治理结构，使公司赢得了投资者的广泛认可。 公司在发展过程中先后入选《福布斯》“全球200家最佳中小企业”、“亚洲最佳小企业200强”、“亚洲最优50大上市公司”排行榜；多次获得《投资者关系》等国际权威媒体评出的最佳公司治理、最佳投资者关系等奖项。;房地产行业是典型的资金密集型行业，具有投资大、风险高、周期久、供应链长、地域性强的特点。 国内房地产开发的资金来源几乎60-80%依赖外部融资，近来政府坚持房地产调控政策不动摇，限制房价过快上涨和更为严格的融资条件，对房地产项目的发展提出了更高的要求。;万科发展历程;企业文化战略。 专业化和规范化的管理战略。 融资战略，培养多样化的融资能力。 财务政策方面，万科坚持稳健原则。 在营销管理方面，万科的营销策略是先找市场，再考虑楼盘的策略。 人力资源战略：尊重人才并善待人才，是万科用人的原则，也是万科取得成功的重要因素。 ;产品战略 打造住宅产业化的生产模式。旗下“四季花城”、“城市花园”、“金色家园”等系列品牌得到各地消费者的接受和喜爱；公司研发的“情景花园洋房”是中国住宅行业第一个专利产品和第一项发明专利；公司物业服务通过全国首批ISO9002质量体系认证。 万科的产品开发策略是???据目标客户细分市场，再根据客户的需求推出产品。 万科实施“点一线一片”的全国扩张战略，形成“全国性思维，本土化运作的开发格局。 ;房地产开发涉及到的重要会计项目 存货。存货是房地产开发企业的一项重要资产，通常其价值占企业资产的比重较大。存货核算的内容基本涵盖房地产开发过程中的各项成本、费用支出，因此对其进行准确的确认和计量有着非常重要的意义。 预收账款。报告期预收账款的增减能够真实反映房子报告期内的实际销售情况，而不是看当期的主营业务收入，主营业务收入反映的只是过去的销售情况。 主营业务收入。只有当房屋建设完毕购房者确认收房之后，房地产企业才能确认这笔收入。 ;以存货为例： 万科的存货跌价准备是按照按单项存货成本高于其可变现净值的差额计提。 报告期末，万科会根据最新市场及销售情况，公司对所有项目进行减值状况的测试，特别针对当年年末计提跌价准备的项目进行了跟踪评估。根据测试结果，按照企业会计准则的要求，可以冲销的计提的跌价准备予以全额冲回，另后续经营仍存在不确定性的项目，维持原减值判断。由此可见，万科计提的存货跌价准备是适当的，对存货所采用的会计政策、会计估计是合理的。 ;万科资产总规模：10年比09年增长780.29亿元，11年比10年增长805.71亿元，比09年已翻一番以上，显示了万科快速的发展势头。 ;三年内，万科总资产保持较快增长，2010年的增长速度最快。 ;三年内，净资产增长稳定，显示万科利润获得能力较好。 ;11年万科负债增长673.25亿元，增长率41.8%，所有者权益增加132.47亿元，增长率24.3%。最大股东是华润股份有限公司，持股16.19亿元，占14.73%。;资产逐年增长，负债也逐年增长，三年的资产负债率分别为：67.00%，74.69%，77.10%，资产负债率也逐年增高，企业扩张的同时，但是也增加了企业的风险。;流动资产所占的比例大，且稳定。它的盈利能力和周转效率的好坏将对万科的经营状况起决定性的作用。 ;流动资产中存货占比最大，体现了房地产行业的特点。 ;三年内存货保持快速增长，10年增长432亿，11年增长750亿。也反映了房地产行业投资热的现象，需重点加强对存货的管理。 ;三年内，存货增长过快，显示万科的资金积压厉害，商品的销售过慢，资金回笼慢。 ;三年内，预收账款占比逐年增加。 ;营业总收入： 10年增长18.3亿 11年增长210.7亿 营业总成本： 10年下降15.4亿 11年增加171.3亿 万科2011年实现营业收入717.8亿元，营业收入增长率达37%。;净利润比较 三家房地产巨头的净利润也是逐年稳步增加，其中金地较其他两家增长幅度