某地产策划公司的物业发展营销案例分析.pptxVIP

深圳项目物业发展建议及营销报告报告目录第一部分 目标的沟通和界定第二部分 解决二个问题项目的方向问题项目属性定位项目功能及形象定位项目业态组合项目租售比例项目销售问题项目经营模式项目售卖模式项目价格定位第三部分 项目招商及营销推广建议报告思路项目分析目标的沟通及界定目标下的战略发展商给予任务分析第一部分 目标的沟通及界定项目分析目标的沟通及界定发展商给予任务分析项目分析—项目经济指标及四至项目技术经济指标总建筑面积：52933.1平米其中一层面积：7621.57平米二层面积：8876.26平米三层面积：9940.51平米四层面积：9371.39平米五层面积：4614.86平米商业面积：40000平米地下停车位近1000个公园面积：23000平米北面：红荔西路及香榭里花园西面：农林路及空地本项目从目前状况来看：项目周边人流量稀少道路通达状况较好南面：香轩路及东海花园东面：农园路及名人俱乐部等项目分析—项目通达性分析从交通的通达性来看，本项目的交通通达性较好，从深南路、滨河路及侨香路等主要干道都能较为方便到达本项目。但公共交通并不便利侨香路车公庙地铁深南路竹子林地铁滨河大道项目分析—建筑形态及意象北立面从整体的建筑形式来看，项目体现了新古典主义的高贵与经典。但从建筑意向来看，项目的风格与现代建筑相比，亲和力和外向型都比较弱。从形态上来说不像一个传统大型的商业中心。入口处形态南向立面广场公园架空，下面是车库项目分析—项目外部细节项目的骑楼和二层露台将给项目带来体验价值，但一楼的骑楼降低商铺的使用率12公园的构筑物、农园路与项目主入口处的高差将在一定程度上弱化项目商业展示性及价值。34项目分析—项目内部细节一层平面10.8m*10.8m柱网商业次入口楼梯电梯楼梯电梯楼梯人流通道扶梯自动扶梯履货区人流通道扶梯电梯电梯楼梯楼梯商业主入口楼梯骑楼商业次入口项目一层商铺面积7621.57平米，层高5.3米；布局优势：通道宽敞，人流组织较为明确，通过骑楼与广场衔接，可以有效利用公园环境，柱网结构合理，便于商铺的组合和利用。垂直交通工具丰富。布局劣势：主入口与道路有高差，不利于人流的进入。层高有一定局限，空间稍感压抑。项目分析—项目内部细节二层平面楼梯电梯楼梯电梯楼梯商业/餐厅餐厅扶梯上空上空扶梯楼梯电梯电梯楼梯餐厅餐厅楼梯露台 项目二层商铺面积8876.26平米，层高4.7米；二层可以利用露台做风情感比较强的餐厅；电梯阻隔部分铺位的使用效率。预留了多处做餐饮的位置。楼梯电梯楼梯电梯楼梯超市扶梯商业/餐厅扶梯电梯电梯楼梯楼梯楼梯项目分析—项目内部细节三层平面项目三层商铺面积9940.51平米，层高4.7米；三层是可利用面积最大的一层，便于整体利用。项目分析—项目内部细节四层平面楼梯楼梯电梯电梯楼梯露天平台商业/餐厅影院商业/餐厅扶梯防火分灾区扶梯文化中心电梯电梯楼梯楼梯商业/餐厅商业/餐厅阳台楼梯项目四层商铺面积9371.39平米，层高4.45米；文化中心和影院部分中空，能够营造较好的空间感，有阳台和露天平台可以利用，预留了影院的位置。项目分析—项目内部细节五层平面楼梯楼梯阳台电梯商业/餐厅电梯楼梯商业/餐厅商业上空扶梯影院上空扶梯文化中心上空电梯电梯商业/餐厅楼梯商业/餐厅阳台上空楼梯楼梯五层面积4614.86平米，层高4.45米；有屋顶平台可以利用，预留多处做餐饮的位置，但大部分面积被切割，不能被整体利用。项目分析—周边商业现状1、中旅一期1000平米2、深国投广场，目前3万平米，二期5平米3、荔林苑7000平米4、香榭里1000平米5、香荔绿洲1000平米6、东海坊2000平米7、家佳福购物广场及临街商铺10000平米8、明年广场50000平米9、车公庙地铁商城24000平米124356789项目周边商业成熟度较低；商业网点较为分散，相互作用较弱；未来将有深国投广场、车公庙地铁商城、明年广场等大型集中商业。项目分析小结1、项目在本片区属于体量较大的商业体；2、项目周边道路人流量稀少，公共交通匮乏，但道路的通道性较好；3、项目的停车位为1000个，相对50000平米的商业体量来说，车位比较高；4、项目的建筑意向、骑楼、露台、屋顶平台将会给人们带来较高的体验价值；而公园将是本项目最大的价值体验点；5、从项目的进入方式、建筑形态来看，属于内向型的商业中心；6、从项目各层平面来看，内部的规划较好，还有多处可以利用的外部空间，部分层高较低让人感觉比较压抑；7、项目所在区域商业氛围较弱，网点分散，相互作用较弱；8、在未来会有明年广场、车公庙地铁商场、深国投广场二期等商业进驻，整体供应量较大；9、受中心区辐射，片区商业前景看好，整个商业还需要3年左右的培育期；项目本身属于内向型商业、且周边人流较少、商业氛围不足，商业成熟度较低，从