某项目全程营销思路提案.ppt

中原名邸项目全程营销思路提案;提纲;“假舆马者,非利足也,而致千里;假舟楫者,非能水也,而绝江河。君子生非异也,善假于物也 ——荀子《劝学》 目前西区楼盘整体销售较好，本案借助区域热销的市场环境，迅速入市，主要瞄准中原新城的客户进行有效拦截，借助中原新城的影响力实现产品的快速去化。;提纲;市场概述;4月份住宅成交量中原区与郑东新区、管城区基本持平，在郑东新区和北区市场逐渐饱和的情况下，BRT快速公交的启动和1号轨道线的施工，西区将成为郑州房地产发展的主导区域 ;中原区近一年来住宅销售情况;康桥上城品;户型附图;地 址：陇海路与桐柏路交汇处 开发 商：元龙房产 项目规模：占地近50万，总建面180万（住宅140万、 商业28万、酒店写字楼7万余） 物业类型：高层 主力户型：标准间33-45平米，1房53-55平米， 2房77-88平米 3房95-140平米，4房140-157平米 交房时间：2010年8月 容积 率：5.6 均 价：4600元 销售情况：月均200套，一期尾盘，二期去化30% ;户型附图;绿都城;户型附图;地 址：北环以南、秦岭北路 开 发 商：利海集团 项目规模：总建面43万 物业类型：多层、高层 主力户型：80-149平米3房，目前推出loft户型 37-76平米 交房时间： 2009年4月 容 积 率： 2.07 均 价：4300元 销售情况：loft较受市场欢迎，上月销售编约100套;地 址：陇海路与昆仑路交汇处 开 发 商：永威置业 项目规模：占地30亩，总建面6万 物业类型：高层 主力户型：89-124平米两房 容 积 率： 2.5 绿化 率：40% 均 价：—— 销售情况：预计下半年开始销售，目前客户登记中;户型附图;颖河港湾;户型附图;区域主要在售楼盘规模分析 ;项目名称;区域市场结论;区域内大盘层出不穷，竞争异常激烈;提纲;项目属性;项目价值比较分析;项目SWOT分析;项目SWOT分析;项目SWOT分析;项目SWOT分析;; 对项目定位的思考 ;;主力客户群特征描述;价格定位;;项目自身分析;;项目自身分析;??域市场价格;区域市场价格图;价格建议;建议入市均价控制在4100元/平米，后期实现均价4300元/平米，达到项目的整体均价4200元/平米。 根据郑州城市客户购房心理变化规律可以看出，随着房价的上涨， 客户购房的预算也在不断提高，且一旦有购房条件则会抓住机会立即出手。我们应充分利用客户的这种心理变化，适当拉高客户总价承受力，将主流总价控制在36-50万。;提纲;外炼内修、太极之道;项目总体销售策略;项目具体销售策略; 1、注重节奏的把握，讲究推广节点，增强推广目标有效性; 2、力求销售速度和利润的最佳配比； 3、短期利益和长期目标兼顾。;项目阶段价格策略;项目入市方法;销售计划;销售计划;销售手段建议;销售组织;建立项目部，各项目部由项目领导小组统一监督，管理。 项目安排策划人员一名，策划人员由公司策划部指派，策划人员主要负责该项目的策划方案撰写及执行工作。 安排经验充足的销售经理，要求具有相近区域、相近类型项目销售及管理经验，在该项目操作期间，不担任其他项目工作。 销售人员在进场前一个月由公司进行组建、培训。 ;销售培训内容;定期（周）组织公司项目例会，总体确定策划营销思路。 各级人员每周、每月进行书面工作述职。 编制销售中心各种报表，并及时与发展商通报。 积极催办楼款按揭手续，保证销售任务的完成。 在销售业务中开展“争创业务销售标兵”活动。;售楼处置业顾问形象展示;提纲;中原名邸;中原名邸的三大属性;26-35岁 以青年为主题的精英阶层;; 备选： 市府核心·新青年“四有”社区 ; 1、推广主题：配合项目进度及销售任务，自始至终保持纯粹的项目个性； 2、推广原则：所有广告形式和行为均契合项目气质(DBC)及与目标客群对 话(CBD)； 3、 媒介策略原则：脉动式为主，媒体选择集中性，节奏突出发动重点。 4、 推广技