济卅中国城招商策划工作计划.pptx

感谢金董事长在昆山的盛情款待，更荣幸有此认识之谊， 希望有机会多向阁下学习、请益。;项目问题出发;1.招商筹备工作说明;2.项目问题探讨分析;一、济州岛项目招商计划落地实施前的策略思路引导 我大爱公司就贵司现阶段着力进行的济州岛8000亩招商与投资开发项目，提出初步策略思路引导建议供贵司参考，以期更深入的紧密合作。 本文描述对象缩减对应 1、“土地方”——济州岛8000亩项目的现有土地所有方 2、“公司” ——昆山地安房产及韩国本部的整体房地产团队 3、“投资方”——项目融资渠道终端 4、“项目” ——济州岛“中国城”开发项目或由此产生的其他项目;二、房地产项目在决策上可以实施的“三个核心” 1、确定的项目实体 分析：这一点根据现有资料是可以确定的，公司已根据实际开发经验初 步立项。 2、足够的开发资金 分析：缺乏足够开发资金才会产生济州岛项目招商引资策略导向，否则 必将是公司的内部开发案。 3、安全的投资收益 分析：对于公司或是投资方，这一点必须得到明确而肯定的答案才能促 成一切业务操作。 因此，根据目前大爱公司所掌握的实际资料，济州岛项目的未来操作可行性根本上将会是围绕足量投资收益前提下的资金合作。;三、由决策“三核心”决定的必要准备 1、在项目总规数据形态下的投资总量详细估算。 2、在不框定开发模式的前提下，预估各种规划形态下的投资回报。 3、公司于土地方之间的合作协议法律风险控制评估及预案。 4、公司介于金主与土地方之间的法律风险控制评估及预案。 5、根据公司不同的开发介入程度而得出的结构性资金需求计划。 6、投资方选择策略及定向预案。 7、立足于共同开发的角度，提出一套公司认为可供投资方参考的开发预案。（注：类似目前已有的“中国城”计划） 以上7点是本项目的必要准备，因涉及跨国资金流、境外投资、收并购、仍需将部分准备工作细分，并综合考虑操作的可行性。 如第2点包含济州岛房地产市场的综合市场调研。;四、需着重考虑的几个关键问题及初步说明 1、公司在项目中的介入程度必须定论或确定可操作的预案，切忌模棱两可忽左忽右，极易丧失获利机会。 说明：以资金合作为根本的投资策划，必须预估存在的各种形式变化风险，提前确定公司介入的程度将有助于项目决策遇到瓶颈时的迅速定向。比如公司定调在总体收益得到确保的情况下，可以将项目开发机会全部或绝大部分出让给投资方，则必须坚持“抓大放小”的引导策略。 相反，公司如果介入程度定论不下来，将客观上导致合作达成周期变长，造成土地获取的机会错失。 ;五、如何利用本土优势，在本合作案中提前设定有利的商务条件，从而锁定获利机会。 说明：比如与土地方签订“出让与开发服务连带协议”，任何境外投资团体购买土地必须将开发管理服务落定由本公司负责，从而可以提前对公司主体进行包装，实现8000亩地产开发管理服务获利，这一点在跨国投资案中极容易实施。 ;六、完整而有效地保证投资方的资金安全，拥有此类预案将是招商策划的首要“卖点”。 说明：公司承担两种可相互转换的角色定义，既可能是未来的开发主体，又可能是本项目合作案的第一中间方，所以仔细研究资金安全从任何角度都是必须的，也是具备操作价值的。;七、如何进行招商引资通路的选择和控制，缩短本项目合作案的达成周期。 说明：根据大爱公司对于目前掌握资料的初步分析，“时间”对于任何一方都是最为重要的成本，通过有效地招商引资通路选择，缩短达成周期，将是公司获利机会的最大保障。 ;八、根据实际经验提请贵司参考的四个判断。 1、投资方最大的可能性来源于四种途径 A、有向海外转移资金需求的房地产领域品牌企业业主。 （如绿地等中国国内私有控股比率大于国有控股比率的股份制企业业主） B、在韩外资企业需要通过非官方途径实现资金对冲回国 （任何国家地区）的资金转换平台。 C、国际型纯利润预期的风险投资机构的房地产平台。 D、税收政策开放状态下的PE私募基金 （香港、台湾、新加坡、马来西亚等等） ;2、本项目须根据原有土地所有权的细分边界重新定义区域大小在200~1000亩之间的分割并购方案。 3、根据中国国内投资移民的主力人群现状，济州岛现有移民政策的吸引力度缺乏竞争优势，由此判断“中国城”概念得以实施的难度略大。 4、本项目得以成功推进的可行的关键点在于：不把项目看做房地产开发合作项目，而把它定义成资金合作项目开发方式。;3.项目特性条件分析;4.市场调研产品定位 中国2012年金融政策鼓励持有大量资金的个人投资者寻找海外机会，以全球化的视野优化配置自己的投资组合。而2008年金融危机对国际房地产业的洗牌，无疑使得海外置业对中国人来说更加具有了可操作性，中国民间资本