物业管理05前期物业管理.pptxVIP

第五章前 期 物 业 管 理目 录一、前期物业管理概述二、物业管理的超前介入三、物业的接管接收四、入伙与装修管理一、前期物业管理概述（一）前期物业管理的界定（二）前期物业管理的特殊性（三）前期物业管理的工作内容（一）前期物业管理的界定概 述 前期物业管理从建设单位选聘物业服务企业，签订书面的前期物业服务合同时起，到业主、业主大会选聘物业服务企业，签订新的物业服务合同为止。 “开发建设单位应当从住宅区开始入住前六个月开始自行或者委托物业服务公司对住宅区进行前期管理，管理费用由开发建设单位自行承担”。 ——《物业管理条例》当事人包括三方，开发商、前期物业服务企业和业主，之间形成了复杂权责关系； 生产与消费的同步性。（二）前期物业管理的特殊性——（三）前期物业管理的工作内容 草拟物业服务方案，承揽物业服务任务 签订物业服务合同，建立与业主和物业使用人的联系 参与工程建设，提出合理化建议 设计物业管理模式，草拟管理制度 建立服务的系统与网络 办理移交接管与入伙事宜二、物业管理的超前介入（一）物业管理超前介入的概念（二）物业管理超前介入的必要性（三）物业管理超前介入的方式及工作内容（四）超前介入与前期物业管理的界定（一）物业管理超前介入的概念概 念 物业管理的前期介入是指物业服务企业在接管物业之前，参与房地产项目的投资立项、规划设计及施工建设等过程，并提出相应的意见和建议，以便建成后的物业能够更好地满足业主和物业使用人的需求。 “物业服务企业超前介入的咨询服务对象，主要是房地产开发亏或投资商，其费用应由开发商承担”。 有利于后期物业管理的顺利进行； 使物业的使用功能更加完善； 为接管验收物业、保证物业正常运行打下基础（二）物业管理超前介入的必要性——（三）物业管理超前介入的方式及工作内容 前期介入：积极参与物业规划设计； 中期介入：严格监理施工的每一环节； 晚期介入：开始前期管理。（四）超前介入与前期物业管理的界定与建设单位签订服务合同始（收楼前3～6个月）与业委会签订第一份合同项目前期超前介入前期管理 是否拥有对于物业的经营管理权； 是否承担相应的民事责任。——三、物业的接管验收（一）物业的竣工验收（二）物业的接管验收（三）物业接管验收的两种情况（四）物业接管验收应移交的资料（五）物业接管验收的程序（六）物业接管验收中应注意的问题（七）物业接管验收的标准（一）物业的竣工验收1．物业竣工验收的含义2．物业竣工验收的种类3．物业竣工验收的依据、标准及所提交的资料1．物业竣工验收的含义概 念 竣工是指一个建筑工程项目经过建筑施工和设备安装后，达到了该工程项目设计文件所规定的要求，具备了使用的条件。 工程项目竣工以后，承建单位需向建设单位办理交付手续。在办理交付手续时，需经建设单位或专门组织的验收委员会对竣工项目进行查验，在认为工程合格后办理工程交付手续，把项目移交给建设单位，这一移交过程称之为竣工验收。隐蔽工程验收单项工程验收全部工程验收分 期 验 收2．物业竣工验收的种类3．物业竣工验收的依据、标准及所提交的资料（1）竣工验收的依据（2）竣工验收的标准（3）竣工验收时所应提交的资料（1）竣工验收的依据依 据 上级主管部门的有关文件。 开发商和建筑商签订的工程合同。 设计文件、施工图纸和设备技术说明书。 国家现行的施工技术验收规范。 建筑安装统计规定。 对从国外引进的新技术或成套设备项目，还应按照签订的合同和国外提供的设计文件等资料进行验收。（2）竣工验收的标准标 准 工程项目按照工程合同规定和设计图纸要求已全部施工完毕，达到国家规定的质量标准，能够满足使用要求。 竣工工程达到窗明、地净、水通、灯亮及采暖通风设备运转正常。 设备调试、试运转达到设计要求。 建筑物周围2米以内的场地清理完毕。 技术档案资料齐全。（3）竣工验收时所应提交的资料 竣工工程项目一览表； 设备清单； 设备、材料证明； 土建施工记录； 设备安装调试记录； 建（构）筑物监测记录： 隐蔽工程验收记录； 工程质量事故发生及处理记录； 图纸会审记录； 设计变更通知和技术核定单； 工程项目竣工图； 建（构）筑物的使用注意事项； 其他重要技术决定和文件等。（二）物业的接管验收 竣工物业接管验收是指物业服务企业根据接管验收标准，对建设单位移交的物业所进行的综合检验、收受管理的工作。1．物业接管验收的条件2．接管验收与竣工验收的不同3．物业接管验收的两种情况1．物业接管验收的条件条 件 建设工程全部施工完毕，并已经竣工验收合格。 供电、采暖、给水排水、卫生、道路等设备和设施能正常使用。 房屋幢、户编号已经有关部门确认。 原有房屋办理接管验收时，应当具备以下条件： 房屋的所有权、使用权清楚。 土地使用范围明确。 验收目的不同 验收条件不同 交接对象不