物业管理实务.pptxVIP

物业管理实务（一） 2 培训目的 熟悉物业管理项目实际运作流程 提高员工所学物业管理基础知识在实际工作中的运用能力 3 第一部分 物业项目的承接\策划与管理介入 4 物业项目的调查 了解发展商或业主委员会的合作意向 了解物业的基本设施情况 了解物业的居住人群情况 了解物业的周边环境 了解竞争对手情况 物业项目调查的目的: 锁定目标项目,为项目承接策划提供第一手资料 5 物业管理招投标 资格审查:根据招标方要求送达资料预审 方案拟定:拟定物业管理投标书 投标 开标 中标 合同订立 6 物业管理投标书的一般内容 物业公司简介 物业项目调研与分析 管理模式与服务措施 管理目标与经营目标承诺 管理处运作模式及组织架构 管理人员配备及培训\管理 物质装备计划 管理费用收支预算 便民服务措施 日常管理 社区文化 7 物业管理的前期介入 前期介入的作用 完善物业的使用功能 优化物业的具体设计 更好地监督施工质量 为竣工验收和承接查验验收打下基础 熟悉物业情况便于日后管理 8 物业前期介入的方式和内容 早期介入:项目规划设计阶段,由发展商聘请物业公司进行顾问,参与规划设计 中期介入:项目土建结构封顶,设备安装和装修阶段,物业公司参与,熟悉物业管线情况,监督设备安装工程质量 晚期介入:物业工程基本结束,开始竣工验收\承接查验\准备交房时物业公司全面介入,开始全面履行专业化管理阶段 9 物业的竣工验收 包含如下内容: 隐蔽工程验收 分期验收 单项工程验收 全部工程验收 竣工验收资料 概念: 工程竣工后,由开发商\承建单位\监理公司\设计单位等四方进行验收,并报质检站进行验收备案 10 物业承接查验 物业承接查验的几个环节 概念: 是指物业公司接收开发商或业主委托管理的物业时,以物业主体结构安全和满足使用功能为主要内容的再检验 11 物业承接查验应移交的资料和项目 产权资料: (1) 项目批准文件 (2)用地批准文件 (3) 建筑建设相关证照 (4)拆迁安置资料 移交房屋： （1） 各类房屋清单及其钥匙； （2） 单体建筑、结构、水电、设备竣工图； （3） 住宅区规划图、竣工总平面图； （4） 其他必要的技术资料（含设计变更和隐蔽技术签证） 移交公用设施、设备和场地：          （1） 公用设施、设备及公共场地清单； （2） 绿化竣工图、室外竣工图（含地下管网、道路、停车场等）； （3） 其他必要的技术资料（含设计变更和隐蔽技术签证） 12 物业交房资料的准备 发展商须准备资料 1.交房通知书 2.交房手续书 3.交房须知 4.临时业主规约 5.商品房使用说明书 6.商品房质量保证书 物业公司须准备资料 1.前期物业管理服务合同 2.装修管理协议 3.缴费标准清单 4.管理费托收协议5.水\电抄表到户协议6.房屋验收交接表 7.业户家庭情况登记表 13 物业交房手续的办理 开发商销售部通知业户交房时间、需要携带的资料及需要缴纳的费用 业主持开发商销售部开具的交房通知办理交房手续 业主交纳房屋价差款、公共设施基金、有线电视开户费、燃气开户费、预交物业管理费、装修押金 签署物业管理协议、业主规约 填写业户家庭情况登记表 签领业户资料袋（内含物业管理协议、业主规约、房屋使用说明书、房屋质量保证书、缴费标准清单） 签署管理费、水电费托收协议及水、电抄表到户协议 签署有线电视、燃气开户及托收协议 验收房屋并签署验收表 移交钥匙，交房手续办理完毕 14 第二部分 物业管理的各类组织 15 各类物业公司的管理模式 直线式的管理模式：适宜规模较小的物管企业，优点是层次分明、责任清楚、权利集中、效率高；缺点是经理管理跨度大，结构不灵活。 直线职能（参谋）式管理模式：各级设置相应部门，但各部门无直接下发命令的权利，特点是既有直线式统一指挥的优点，又具有职能分工的长处，中、大型物业企业多采用。 事业部式管理模式：是指大的企业把相对独立的业务部门划分为各个独立的分公司，独立核算，成为总经理控制下的利润中心，实行集中管理、分散经营。优点是适应多样化需求，分散风险，减少公司高层对日常事务的介入，有助于调动分公司积极性，开展新业务；缺点是各分公司相对独立，职能重叠，增加管理费用，各分公司利益难以协调，影响整体，易造成管理失控。 矩阵式管理模式：是由职能部门与专业或项目相互配合而形成的组织形态，优点是分工明确、专业化强，专业管理比较协调和灵活，易于提高技术和管理水平，缺点是双重领导，易导致管理混乱和推卸责任。 16 一般物业公司的组织架构 职能架构如下： 总经理 总经理助理 副总经理 市场拓展部 行政人事部 财务稽核部 综合管理部 各管理处 专业二级公司 17 一般物业管理处的组织架构 管