我国养老地产行业市场现状及企业布局战略分析.docx

? ? ? ? ? 我国养老地产行业市场现状及企业布局战略分析 ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? 提示： 养老噱头促销成过去式，目前进入抢滩登陆黄金期 2000~2010养老概 ? ? ? ? ?养老噱头促销成过去式，目前进入抢滩登陆黄金期? ? ? ? ? ?2000~2010?养老概念作为销售卖点，初步探索期?。该阶段“养老概念”初步探索阶段，开发模式仍沿袭传统地产开发理念，强调“销售”而非“服务”，养老概念多作为“挂羊头”的销售卖点，物业产品设计中出现部分适老性住宅，但后期运营管理普遍缺失，养老设施规模缩水，服务水平较差，模式不成熟。? ? ? ? ? ?2010~2015?服务意识强化，产品逐步多元，企业试水期?。养老地产开发中的“运营意识”和“服务意识”逐步强化，规模扩大，产品形态逐步多元，适老化住宅及养老社区发展迅速，出现了医疗养老结合（典型如上实东滩瑞慈花园在社区中设置瑞金医院）、候鸟式旅游养老（典型如保利三亚海棠湾和太平保险集团的梧桐人家）、学院式养老（典型如绿城乌镇雅园）等多元化养老地产模式。?? ? ? ? ?快速老龄化的巨大需求之下，养老服务机构仍存在仍不足和匹配程度低的问题，同时伴随着养老服务人员缺乏，素质有待提高，设施设备有待完善等问题，急需动员社会力量，加大投入，构建多层次养老服务体系。???? ? ? ? ?《中国养老产业白皮书》显示，截止?2014?年，国内养老机构收留抚养老年人数，仅相当于全国?65?岁及以上老年人总数的?2.1%，相当于全国失能老人总数的?8.5%。预计?2020?年我国养老地产市场空间将达到?7.7?万亿元，2030?年将进一步扩张，达到?22.3?万亿元。??? ? ? ? ?2016~至今?需求全面爆发，政策加强引导，企业进入抢滩登陆黄金期。市场空间巨大，需求全面爆发，政策加强引导，财政金融加强支持，养老产业进入了“抢滩登陆”的黄金机遇期。根据?WIND?数据，我国养老服务床位数从?2005?年?158?万张迅速增长至?2016?年底?730?万张；PPP?养老项目投资额从?2016?年初的?1227?亿元迅速增长到?2017?年?8?月的近?1900?亿元。??巨大的市场容量和可预计的发展空间，吸引各路资本的目光进行布局和尝试，实力雄厚的企业抓紧抢占大势制高点，获取产业控制权和话语权，制订产业发展标准，为即将来临的养老产业大发展作好战略准备。? ? 图：养老服务床位数（万张） 图：PPP?养老项目投资额（亿元） ?? ? ? ? ?各路资本加快布局养老地产，房企险资占大头? ? ? ? ? ?房企、保险、医疗机构强强联手，将适老性物业开发、保险产品设计、医疗护理服务结合，贯通养老地产开发运营全过程。运营管理不断吸收美国澳洲日本等发达国家的养老经验，引入国外成熟管理团队，或直接与国外养老管理企业合资开发养老项目。如太平养老和上海实业均与美国?Watermark?公司签订了合作协议，绿地与澳洲养老服务集团?Provectus?Care?达成合作协议，远洋集团与美国?Emeritus?集团签署协议等。? ? ? ? ? ?由于养老地产客户区的特殊性，医养结合成为重点开发模式，医疗服务方面更加重视医疗企业联合及护理服务的输出。如上实集团与瑞金医院合作开发东滩养老；上海地产、万科、上海中医药大学共同成立上海申养公司；远洋集团“椿萱茂”联合远洋“海医汇”知名医疗资源；泰康之家医疗保险挂钩，大力推广医养融合。?? ? ? ? ?目前主要参与养老地产的机构主要有三类：一是实力雄厚，经验丰富的大牌开发商：如万科、保利、复星、绿地、首创、远洋、绿城、上实等；二是手握长期低成本资金的保险机构：如泰康人寿、生命人寿、新华保险、国寿、太保、合众等；三是寻求产业扩张及挖掘新利润点的产业资本：如和谐基金、红杉资本、云锋基金等；?进入?2017?年，各路资金纷纷加大在养老产业的布局：???? ? ? ? ?【中南建设】2017?年?3?月与济宁市签署《济宁市中西医结合医院任城区老年护养院政府和社会资本合作?PPP?项目合同》，总投资规模达?6.66?亿元。?? ? ? ? ?【中弘股份】2017?年?4?月分别以?4.96?亿元和?6.6?亿元竞得北京平谷区夏各庄镇的两宗?A61?机构养老设施用地。???? ? ? ? ?【绿地集团】与【复星星堡】2017?年?6?月合作签约养老项目落户佛山张槎未来城；同年?7?月绿地香港与澳洲养老服务集团?Provectus?Care?达成合作协议。???? ? ? ? ?【华润集团】207?年?8?月总价?10.46?亿拿下南宁良庆区首宗养老地块；同月与沈阳市铁西区政府正式签署合作协议打造沈