工业地产开发与运营成功的几大要素..pdfVIP

工业地产开发与运营成功的几大要素 2008 年 06 月 28 日星期六上午 09:26 钟彬 :其实从 1998 年开始高炜就开始策划 和推动大连软件园的整个的立项 ,今天我们才会跟大家一起分享大连软件园在开发 当中的所有的经验和它的荣誉，下面有请北京联东投资（集团有限公司营销策划中 心总监赵锦明先生 ,他们对工业地产开发与运营成功的几大要素 ,分享他们的经验。 赵锦明 :首先感谢组委会提供这样好的机会，作为一个民营企业开发工业地产 , 我们经过几年的探索，有了一些心得和体会 ,也有了实践的经验 ,和大家分享一下 ,可 能有些不太合理、不太合适的地方，根据每个园区不同的要素来理解 .下面我把我 们成功的体会跟大家分享一下。 一、产业地产发展的背景 . 产业转移为整个工业地产的发展提供了广阔的市场基础 ,从世界范围来看 ,主要 产业转移从发达地区到发展中地区转移 ,最早从日本、台湾、香港 ,最后向大陆转 移，产业的转移从低端到高端转移 ,有这样一个过程，首先是制造业的转移，然后 是服务业的转移，现在我们判断是总体的产业链的转移到中国转移是一个趋势。中 国转移大致遵循了这样一个基础 ,从珠三角向长三角 ,从长三角到环渤海地区转移， 分析转移的要素有两个方面 ,一个是市场的吸烟 ,另外是成本的吸引 . 这是我们国内转移的基本的规律，从九十年代初香港的专业从轻工 ,第二次转 移是九十年代中后期，是以 IT 以电子为转移 ,第三、四次的转移是欧美、日韩重化 工和服务业的转移 ,主要的承接地是北京和天津这样中心的城市。 城市化发展催生产业地产 ,一般情况下一个城市的发展大致经历了从中心向周 边扩区的过程，一个中心城加卫星城的发展模式 ,卫星城的发展为整个的工业发展 提供了非常的好发展基础，最早的东京，北京 ,逐步的形成了这样的趋势。 这是北京的一个整体的规划，两轴两带多中心 ,我们看到亦庄、通州和顺义作 为北京最早发展的三个卫星城 , 目前在中国已经形成了一定的影响，尤其是亦庄作 为高新技术产业形成了领军的地位。 土地资源的紧缺加快了产业地产的发展速度。最近几年我们发现工业地产就像 雨后春笋以后出现了飞速发展的空间，主要是目前国家对土地的严格的控制 ,包括 前一阵出现的 1。8 万亿亩不能碰，土地的供应是非常的有限。同时成熟的开发区 经过 20 年的发展 ,土地指标基本已经利用完了，而且现在开始考虑一个产业升级的 问题,从这个角度理解，目前包括成熟和相对发达的城市土地的供应是非常有限 的，如何更好的集约利用土地，在提高单位产出的土地的利用价值 ,给工业地产创 造了非常好的机会。 通过我们的案例来看，我们开发的园区是联东 U 谷，在亦庄开发区范围内 ,总 占地是 13000亩规划建设 100 万平方米，我们规划了五个部分 ,一个是办公研发 区，中试生产区，综合服务区，制造加工区，企业定制区 .为什么这么分布，包括 我们为什么要叫 U 谷的名称 ,我们从制造业的价值链的角度，台湾的施正荣先生发 明了制造业价值链的微笑曲线，连 起来就像一个 U 字，我们就是按照产业链的分布的优化