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房地产证券化研究论文 一、风险分散理论 风险分散是金融活动创新的原动力。最有代表性的风险分散理论是马科维茨(Harry·M·Markowitz)的MM理论和威廉·夏普(Willian·E·Sharpe)的CAPM理论，这种思想已经成为现代金融理论和实践发展的主要方法论之一。风险分散理论是从研究风险资产的收益与风险的关系开始的，该理论认为：(1)绝大部分资产是风险资产，其收益是不确定的，因而应该把风险资产的收益视作随机变量，并运用期望收益作为衡量某种风险资产收益的标准，并用方差来衡量获得收益所面临的风险的大小。(2)资产组合的总风险应该分为两大部分：非系统风险和系统风险。非系统风险是指仅与投资组合中的各种风险资产的方差项相关的风险，系统风险是指由投资组合中的各风险资产收益的相关性所带来的风险。(3)在充分考虑各种风险资产收益的相关性的前提下，运用概率知识可以得到，只要资产组合分散良好，资产组合的非系统风险趋于零，系统风险就趋于稳定。虽然风险分散理论的思想产生于研究投资组合与其风险关系的过程中，但这种思想却具有普遍的方法论意义。能够运用于人类社会系统的某些方面。 房地产证券化作为一种金融创新，风险分散是其原动力。无论是抵押债权证券化还是房地产投资信托基金，其成功运行都需要比较稳定的收益流基础。但在当前不确定的市场环境中，投资者所持有的资产面临着越来越大的风险，资产收益存在着很大的不确定性。就抵押债权证券化来说，对于单个贷款而言，其现金流量是不确定的，因此，单个贷款的风险比较大。但是从银行抵押贷款的现金收入流来考虑，其本息偿还分摊于整个贷款存活期，根据大数定律，如果将大批量、标准化、流动性差的资产进行组合，只要同质的抵押债权资产数目达到足够大，便可以预测出本息的违约率与本金的提前偿还率等风险，从而可以根据组合资产的运动规律预测其现金流。对于一组抵押贷款而言，尽管整个组合在很大程度上依赖于组合中每一贷款现金流量的特征，但由于大数定律的作用，整个组合的现金流量却呈现出一定的规律性。因此，尽管预测单个贷款的可能结果是不现实的，但人们能够基于历史数据对整个组合的现金流量的平均数有一个可信的估计。投资权益性的房地产证券化也是一样，要形成一个稳定的收益流，风险分散是选择投资组合的一个基本目的。所以说，房地产证券化作为一种金融创新而出现，是基于风险分散理论基础之上的。 二、分工理论 经济学界对分工理论的研究源自于亚当·斯密(Yadang·Simy)，后来经过马歇尔(Marshal)、杨小凯等学者的补充已基本成熟。许多经济学家都认为，社会的演进、生产率进步和分工演进有密切的关系，分工经济以专业化经济为基础，专业化的发展和交易效率的水平是社会发展中互相制约的两难约束。 斯密的分工经济思想主要体现在如下方面：(1)分工是提高劳动生产率、获得报酬递增的重要途径。他认为分工有利于提高劳动熟练程度、节省劳动时间、促进技术的发明与运用，进而有利于提高劳动生产率。(2)分工有利于促进社会普遍富裕。从整体上来看，分工越发展，就业容量就越大，因此分工在根本上有利于增进社会的普遍富裕。(3)分工受到市场范围的限制。斯密认为，尽管分工是发展劳动生产力的重要途径，但分工程度绝不是人的主观随意选择的结果，要受到市场范围即市场购买力大小的限制。(4)货币起源于分工的发展。一旦有了分工，一个人只能解决自己需要的少部分，而绝大部分的需要须通过交换才能得到满足。交换作为一种经济活动，也要讲究经济效益，货币正是一种减少交易困难、节省交易费用的工具。(5)资本是实现分工所创造的新生产力的物质条件。斯密认为，当分工进步时，即使雇工人数不变，由于工人劳动生产力因分工而提高，每个工人所能推动的生产资料数量更大，同一数量工人所能加工的生产资料会按更大比例增加，这时，必须预先储备的生产资料就要比没有分工进步时多得多。另一方面，一个行业分工越进步，就业人数就越多，即使劳动生产率不变，就业人数增加同样也需要增加储备的生产资料。 马歇尔对分工经济思想的贡献主要体现在报酬递增与工业组织上。他以代表性企业为对象，从外部经济和内部经济两个方面，在工业布局、企业规模生产以及企业经营职能三个层次上，分析了报酬递增的积极作用。(1)报酬递减与报酬递增。马歇尔把土地、劳动、资本和组织等不同生产要素在报酬递减或递增中的作用分解，认为土地在生产上所起的作用表现出报酬递减的倾向，而人类的作用即劳动、资本和组织的作用则表现出报酬递增的倾向。只要人类的作用强于自然的作用，生产者就可获得报酬递增；否则，只能得到报酬递减；若两者相等，则呈现报酬不变倾向。(2)组织与报酬递增。在人类的作用中，马歇尔特别重视组织对报酬递增的积极意义，也就是分工的作用。因为分工总