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房地产财务管理关键环节有效控制 摘要：房地产行业的发展，受国家经济发展和政策的影响较大，为了促进房地产企业发展能够更快更好地适应市场发展需求和国家的政策规定，加强对房地产企业的管理，提升其财务管理水平十分必要。本文从房地产行业财务管理关键环节的有效控制涉及的问题和策略与大家进行探讨。 关键词：房地产；财务管理；关键环节；有效控制 房地产业是目前国内市场各个行业中收益、风险、资金需求相对较高的行业。一个房地产开发项目的收益和风险又与项目资金情况有着密不可分的关系，项目财务管理尤其是资金管理和税务筹划贯穿于整个项目的开发过程中，房地产企业要实现良性发展，获得可持续性核心竞争力，必须提升财务管理水平，实现房地产开发关键环节的有效控制。 1房地产财务管理关键环节概述 一个完整的房地产开发项目是从土地获取、项目立项、规划设计、开发建设、开盘销售到竣工验收、房屋交付，涉及到多方面多环节的管理把控，每个环节都很关键。其中房地产财务管理的关键，笔者从房地产资金管理、税务筹划、财务计划和风险管控这几个方面进行阐述。1.1房地产企业资金管理。资金犹如企业的血液，贯穿于公司业务的各个环节，对于房地产企业来说，资金密集、需求量大、资金投入产出间隔周期相对较长，做好资金管理对房地产企业来说无疑是重要的。说到房地产资金管理，就要把目光聚焦在土地成本上，因为除了以划拨方式取得的土地，其他获取方式都需要大额资金投入，此项资金在整个房地产开发过程中时间最先，占比最大。目前由于房地产市场融资政策趋紧，土地款基本由自有资金覆盖，取得外部金融机构的融资受限多、难度大。所以一个房地产项目的获取，不仅仅看可研指标是否可行，还要考虑企业本身资金情况，如果自有资金不足以支撑项目的取得，可以考虑成立联合体获取土地，以减轻资金压力。后续房地产开发阶段可以利用外部融资，这个阶段的融资模式可选择性较大，股权、债权、基金和保险业资金等可以根据项目情况进行选择。房地产销售回款管理，主要考虑加快项目开盘时间，在政策许可的条件下提前准备预售证件的办理，提前蓄客；针对目前的房地产销售资金监管，和政府管理部门进行沟通，努力降低单方监管额度，在每个监管节点足额提取超额资金，投入到项目中来或者归还项目融资，降低项目资金成本，提高资金使用效率。1.2房地产企业税务筹划。房地产税务筹划，从土地取得至项目完工清算阶段，都需要财务人员予以重点关注，房地产行业是涉及税种多、税额大的行业。其中土地取得时的契税、印花税；开发阶段的城镇土地使用税；销售阶段的增值税、附加税费、土地增值税、印花税及企业所得税；自持时的房产税等等，可以说项目的各个阶段都和税务密不可分，其中很多税种可以在合同谈判、签订阶段就在法律法规许可的范围内进行筹划，项目综合税负高低直接影响项目的收益水平，也体现了财务人员的税务管理水平。1.3房地产企业财务计划和风险管控。古语说：凡事预则立、不预则废。这句话虽偏激但也说明古人已经明白做事情是需要提前规划的。房地产项目是从土地获取之前的可行性研究开始的，现在市场上土地的取得方式主要有：出让、转让和划拨。无论以哪种方式获得，其前期针对项目的可行性进行的市场调研、开发假设、现金流量预计等环节必不可少。一般情况下土地转出方在房地产企业进入前对土地转出的预期价格是进行过测算的，他们留给房地产企业的利润空间基本在行业可接受的范围内。房地产企业取得土地相关资料数据后，将可考虑的市场因素、政策因素、自身管理因素等考虑进去利用自己的模型进行再次测算，这个时候很多项目为了能到达预期的收益需要将开发进度、销售进度、资金回笼等关键因素考虑的比较乐观，乐观测算是把双刃剑，对土地获取是有利的，对后续开发是有压力的。所以土地获取前的可行性研究是房地产企业的一项重要工作。全盘开发方案是在项目获取后根据项目的实际情况在可研的基础上进行的修正，较可研更偏向于保守更切合实际。项目年度预算、季度预算等是根据项目的开发进展情况，对未来一定期间的预期，财务方面主要包括资产负债预计、利润预计、现金流预计、新签合同额、投资支付预计等。这些基础工作都需要在经过一定的审批流程后下发执行，并在执行期结束进行考核。所以全盘开发方案和全面预算工作会影响公司执行效果，影响企业领导人的业绩，需要企业各个业务部门参与并重视。做好预算规划，也是房地产企业财务管理工作的一项重点业务。提前规划体现在现代企业管理中主要就是上述所说的做可研、做方案、做预算等，在做计划的过程中，同时对项目可能会发生的风险进行预期，在一定范围内进行高效防范和控制。房地产企业也不例外，在每个可研、方案和预算的过程中在企业成熟的模型中尽可能预计项目可能存在的风险，并提前做好预警及应急预案等风险防控措施，为项目顺利开展提供保障。 2房