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房地产税革新与其影响 1引言 自2003年中共十六届三中全会提出“物业税”改革以来，有关房地产税改革的研究和探讨逐渐增多，该领域的研究深度和广度也在不断加强。与理论探讨同步，房地产税评税试点工作也在有序展开，正在从10个试点城市向全国推广，为房地产税改革的实施做了组织和技术准备。目前房地产税改革的思路尚未取得一致，归纳起来主要有两类。一是“大改”方案①，归并房地产开发和流转过程中的部分税费，取消不合理的收费，开征统一规范的房地产保有税;二是“小改”方案(李战军，2010)，不增设新税种，扩大现有房产税的征税范围，改变计税方式，并调整税率。房地产税改革涉及到有关房地产经济活动各环节的多个税种，涉及到房地产租、税、费的关系调整，以及与其他税种的协调。房地产税改革的主要目的，在于优化当前房地产租、税、费关系(刘维新，2004)，改变目前房地产税收重流转、轻保有的现状;在于提高房地产的配置公平性(谢伏瞻，2006)，遏制对房地产的低效占用，促进分配公平;在于重新安排中央与地方的财权和事权边界，充实地方政府财力(邓宏乾等，2010);还在于推进公共财政建设，形成更为公开、公平和民主的公共管理格局。以上这些因素无不深刻影响着房地产市场的运行，进而对住房保障体系的建设和创新形成一定的制度约束。 住房保障体系，是一国社会保障体系向住房领域的延伸，是人人享有社会基本保障权利中的一个组成部分，包括基本型、援助型、互助型和自助型四种方式(陈淮，2010)，是具体保障形式、保障政策以及财税、金融和土地等相关政策组成的制度集合。其中，房地产税收制度必然对住房市场的经济主体造成或正向、或负向的经济激励，进而影响住房保障体系建设可选择的创新方式和投资运营主体。特别是对于地区差异极大、住房分配很不均衡的发展中大国而言，税收制度对房地产市场和住房保障体系能够产生影响这一原理极为重要。政府必须履行其保障公民基本居住权的职责，而不能将大多数人的居住问题抛给市场来解决。在设计住房保障体系时，通过税收政策工具调整住房市场的供求关系，从而影响市场价格及租金水平，以市场机制驱动相应的保障性住房建设和运营，最终实现社会各阶层住有所居的目标。 本文立足于“大改”方案的前提，主要研究房地产保有环节的税收对住房保障体系的影响。在文中，笔者将房地产税和房地产保有税通用，都是指房地产在保有环节的财产税。本文首先介绍房地产税制支持住房保障体系建设的国际经验，再分析我国住房保障体系建设的主要内容和最新的创新趋势，以及税改方案对住房保障体系中供求关系和参与主体的影响。在此基础上，提出我国房地产税改革的基本目标和税制要素的设计思路。由于我国的房地产税改革尚未实施，试点工作也只是采取“空转”的形式，暂时无法采集到房地产保有环节税收规模的数据。因此在研究方法选择上以经济学理论分析为主，暂时舍弃计量经济分析的实证研究。 2房地产税制对住房保障制度支持的国际经验 很多国家和地区都开征了房地产保有税，但在处理房地产税和住房保障的关系上，虽然没有一致的模式，但都体现了公平和效率的结合。当然，保有税只是房地产税制的一个组成部分，对住房保障体系建设的支持应体现在税收优惠政策的综合运用上。从方式上看，可以归纳出以下几类。 2.1对空置房屋征收惩罚性税收 有些国家和地区除征收一般的房地产税之外，还对空置房屋的房主征收“空置税”，以提高空置住宅的持有成本，达到“挤出”低效使用住宅的效果，增加住宅租赁市场的供应。如法国规定，缴纳房地产税的同时要出示水、电等公用事业收费凭据，对未达到法定使用标准的房屋，按其评估价值征收累进性的住宅空置税，没有减免的优惠。以此鼓励空置住房出租，增加住房租赁市场供给，从而达到降低市场租金的效果。 2.2低收入者及优抚对象的房地产税减免 针对收入水平较低，居住于自有住房的家庭或个人，政府给予一定额度的房地产税减免，以保障低收入家庭的生活水平不因税负而受太大影响。低收入者的界定标准一般由政府根据人均可支配收入拟定，低于标准的可以免征部分税收。如英国规定，贫困线以下的居民拥有一定标准的房屋免征住宅税(CouncilRate)②。在美国，则是对参加过特定战役的退伍军人给予房地产保有税的减免，对残障人士、65岁以上老年人、单身母亲等社会弱势群体也给予适当减免。 2.3所得税前抵扣购房抵押贷款利息支出 在市场经济发达国家，购房抵押贷款利息支出在所得税前扣除是较为常用的税收优惠手段，以美国及部分欧洲国家为代表。随着这些国家住房建设总量不断增加，住房总套数和家庭总数量之间的差距越来越小，政府在建设住房保障体系的过程中，更加注重对居民住房消费能力的支持，由住房短缺时代的供方补贴转向更为