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房地产领域法律风险评估与防范机制 摘要:在当前房地产行业进入洗牌和国家对房地产市场进行宏观调控的过程中，随着房地产领域法律服务的发展和深入，大量的法律服务实践为我们研发有效的法律风险评估和风险防范机制提供了有利的条件。以团队化、专业化的律师法律服务模式，引入科学高效的法律风险评估与防范保障机制，可以实现企业的利益最大化，并助动房地产行业良性发展，突破原有房地产领域专项法律服务的单一性，为律师法律服务市场的开拓提供更为广阔的空间。 关键词:房地产；法律风险；风险评估；常态防范机制 近年来，随着房地产开发市场的发展和我国相关配套法律法规的完善，如何有效的控制和防范房地产行业的法律风险从而为房地产企业提供更为完善的法律服务，是我们律师同行们应当着力研究的课题。目前，房地产行业作为法律风险较高的领域，进行有效的法律风险的有效防范和化解，是谋求房地产业健康发展的有效方法。因此，本文拟从在房地产开发全过程探究律师提供有效法律服务的最佳模式。在现实法务实践中，律师在为房地产企业提供顾问服务时，常常忽略房地产开发进程中的法律风险评估与防范，仅仅做“消防员”的角色而存在，尽管有时灭火成功，但是也付出了不少艰辛和金钱。而开发商通常认为自己的商业经验可以有效的规避法律风险，甚至迷信金钱和人脉可以让其免受风险困扰。因此，如何能对房地产行业的法律服务模式进行有效的完善，引入有效的法律风险评估与防范机制，从而做到“防患于未然”有效避免经济损失，实现企业利益的最大化，引领房地产行业的健康合法发展，笔者认为有必要建立房地产行业的风险评估及防范机制并就该模式从以下几个方面略作分析： 一、对房地产行业的法律风险进行评估，评定房地产行业的法律风险行为等级 法律风险行为在房地产行业的表现是多种多样的，风险行为引发的法律后果的严重程度也是不一样的。除商业风险外，一个房地产企业可能因为单位行贿而导致法定代表人身陷囹圄，企业从此止步破产；或者因为偷税漏税数额巨大而导致同样的后果；又或者因为交房期限违约而不得不向广大业主承担高额违约金的责任；抑或因为在宣传时因为用了没有得到授权使用的图片而被诉侵权从而承担赔偿责任，诸如此类等等……从上述风险行为我们不难看出，房地产行业同其他行业一样，风险行为的后果造成的损害程度不一，因此我们有必要对风险行为的等级进行评定，对高风险行为和普通风险行为或者一般风险行为进行区分，从而引起业主不同程度的重视。笔者认为，可将房地产行业的风险行为等级区分为高级风险行为、中级风险行为、初级风险行为，或者按照1、2、3、4、5级的方式进行区分。区分的目的是从高风险行为向低风险行为逐级排序，从而进行有针对性的相应等级防范。如我们可将会使企业及主要责任人员承担刑事责任的风险行为列为高级风险行为或者1级风险行为，承担行政责任的风险行为列为2级风险行为，承担侵权责任列为3级，以此类推……对应以上各个等级的风险行为，同时制定相应的防范等级及防范模式，并同时列出法律建议。如：对待1级风险行为应当严格禁止，2级风险行为应当有替代解决方法，诸如此类等等。以上房地产行业的法律风险评估等级确定后，风险防范机制的雏形已经完成，框架建造完毕，下面就是充实内容了。 二、建立房地产行业风险行为大数据库 依据房地产领域的产业特点及运作程序，房地产开发全过程分为五个重要阶段：投资决策阶段、土地获取阶段、项目建设阶段、销售阶段以及前期物业管理阶段。伴随每个阶段不同的运作建设任务，其法律风险行为的表现形式也各不相同。在投资决策阶段，需解决的主要问题就是该房地产项目在何时何地以何种方式开发及投资成本预算等，具体表现为项目的位置、地块的使用性质，土地交易类型及环境安全等方面的法律风险；在土地获取阶段，主要工作则放在取得土地使用权、项目规划设计、拆迁安置补偿以及开发资金的筹集上，重点关注规划设计方案、相关证件的办理、征地安置补偿、筹资融资等方面；在项目建设阶段，则是确定招投标选择的承包商，主要任务包括签订一系列的工程施工承包合同，严格控制项目建设成本及工期，因此主要是招投标模式、承包方式、合同文本、工期质量等方面所面临的法律风险；在销售管理阶段，针对预售证件的取得、具体的销售方案、房屋买卖合同、资金管理等销售管理工作，应重点防范围绕商品房买卖合同、销售公司、销售方式等可能出现的法律风险。前期物业管理阶段则是围绕交房、灾害事故、业主投诉、房屋质量维保、物业服务模式等可能发生的法律风险。根据上述，我们不难看出房地产开发业是一个高风险、长周期、专业性强、涉及面广的行业。因此，对房地产行业的法律风险行为的梳理将是一个浩大的工作，我们完全有必要建立起房地产行业的风险行为大数据库，对涉及房地产行业经营过程的全部风险行为进行整理，对所有法律