城市房地产市场的基本特征及应对策略.docxVIP

都市房地产市场的根本特征及应对计谋 经济运行情况、商业兴旺水平、现有居住情况考察、修建气势派头考察等都是研究区域营销大情况的重要问题，一般来说，通过以上的专项研究，结合相近都市情况，进行横向比力就可以开端推断出此区域楼市处于哪一个阶段，然后凭据生长趋势，给项目做一个符合的脚色定位，使项目的生长能顺合市场的生长趋势。 其次要深入研究市场需求的特征，做好产物优化事情。 有些开发总是在修建方案确定后才找筹谋公司来做推广，实际上这是一个很大的错误。市场经济和筹划经济一个基础的区别就是市场经济需要生产市场需要的产物，而筹划经济则是先生产产物，然后再找市场。因此产物的设计能否切合市场需求特征是决定项目成败的要害因素，因此先通过专业的市场调研，阐发市场需求特征，然后凭据市场需求特征来设计切合需求的产物才是筹谋的上上之选，不战而屈人之兵。而产物设计一旦定型后，如果恰好切合市场需求的那还好，如果不切合市场需求特征的，那在推广中就非常被动了，因为你必须得找另外的理由来说服消费者购置他不满意的商品，这个难度是非常大的。因此如能在修建方案出来之前，筹谋事情能介入的话则是相当完美的。 第三是做好财政预算，一般人会觉得开发商的财政预算对付筹谋来说不大相干，这也是一个很错误的认识。你必须充实了解项目的本钱、利润空间及推广的预算情况，因为媒介筹划、促销筹划等大量的事情都牵扯到财政预算问题，因此只有你充实了解了财政预算的组成，才气游刃有余地凭据预算来做推广，这叫量力而行，打有筹划的仗。了解财政预算需要开发商和推广公司双方坦诚相对。 第四，推广事情要充实考虑本地的情况，可行性要偏重考虑。这是一个非常重要的问题，许多筹谋者在操纵三线都市楼盘的时候，往往凭据多数会的习惯来想一些大创意大推广，到执行的时候发明基础不是那么一回事，结果往往是无功而返，有的甚至因为有头无尾。实事求是的态度是做筹谋推广事情的前提，多数会有多数会的完善推广情况，中小都市也有中小都市推广的优势条件。 第五注意品牌的累积，一般来说，开发商在一个三线都市做出一个比力精品的楼盘后，二次拿地就比力容易了，因此要注意维护开发商的品牌，为其下一个项目创造良好的社会情况。好比创建客户干系营销资源库，维护客户干系，固然，对付一些打一枪换一个地方的开发商而言，虽然不一定会听得进品牌的原理，但作为营销人来说，必须尽到这一份责任。三线都市的房地产开发主要考虑的要害问题主要会合在以下方面：1、项目所在地理位置是否能够到达商业开发的条件，其中包罗的重要因素有：城镇人口量，可支配收入、思格尔系数、财产结构、支柱财产、流感人口量、消费结构等等。2、项目所在位置商业条件，其中包罗：商业业态、商业范围、商业产值、平均代价、产物结构等方面。3、项目预计招商工具的条件：其中包罗：企业战略、营运状态、市场定位、抗风险能力、经营的盈亏平衡点、租金给付条件、租期等。小我私家认为，只有在上述三个方面筹划全面、阐发得体的情况下，三线市场的商业项目才有可能到达预期的开发目标。 二、三级都市商业地产开发的模式与时机 提要：　　一股商业地产开发热席卷中国各个都市，二、三级都市的商业开发更是各处开花。这两类都市商业地产的开发与中心都市有着明显的区别。 　　都市人口变革带来的商业格式变革 　　(一)目前都市商业地产开发出现四级梯队条理： 　　第一个条理：“超等都市”，人口在1500万左右，如北京、上海、广州、重庆。　　第二个条理：“一级都市或中心都市”，市区人口在500万—1000万左右。主要是各地方省会级都市及省级单列市。 　　第三个条理：二级都市，市区人口在100万—500万之间，主要是地级都市。 　　第四个条理：三级都市，市区人口在50万—100万之间，主要是县级都市或大型镇级都市。 　　由于超等都市与一级都市论述得比力多了，本文主要探讨二、三级都市开发。 　　(二)都市人口聚集形式： 　　1、人口流动形式 　　第一级流动形式：农村人口城镇化 　　乡村多余人口流向：→ 乡镇? ? → 县镇 　　这一流动，使县城人口迅速增加，而要想在县城生活下去，必须拥有事情与生活舞台，县城工场少，人们只能从事一些“商业办事性”事情，从而迅速形成新的县城商业中心与新的商业街区。 　　在这种情况下，只有拥有自己的商业店肆，才气养活全家，并使下一代能有更好的生活时机与生长时机。 　　第二级流动形式：地域性都市中心化 　　县城(“有钱人”)流向：地级都市(生活、居住、学习、事情) 　　这一流动，使地级都市人口迅速扩大，这是中国流动最快的人流导向，也是农村人口演化成都市人口的标记。据观察，中国10年内，地级人口将每年有8%-10%以上的增长速度。 　　人口重新聚集，一定会形成新的地域商业中心，形成新的商业需求，