第2章房地产投资环境分析.pptxVIP

;第一节 投资环境概述 ;一、投资环境的含义 投资环境，是指影响投资活动整个过程的各种外部境况和条件的总和。 ;二、投资环境的分类 （一）对投资环境有两种理解 狭义的投资环境主要指自然环境和经济环境。广义的投资环境则包括自然、经济、政治、社会四大因素在内的综合的复杂的系统。 对于投资者而言，自然和经济是很难独立于政治和社会之外的。对于投资环境进行广义理解则更全面、更准确，有利于对投资环境的综合考察和评价。 ;（二）“硬环境”和“软环境” 硬环境是指自然环境与基础设施。 软环境是指对投资活动有重大影响的政治、经济、社会、人文诸方面的外部条件。 ;;;（三）宏观、中观和微观投资环境 按投资环境层次可以将投资环境分解为宏观投资环境、中观投资环境和微观投资环境进行研究。 宏观投资环境又称总体投资环境，是指项目所在地的总的投资环境，一般需要通过国与国之间的比较才能正确予以评价，它所包含的各种因素，通常为国外投资者所重视。 中观投资环境分为地区投资环境和行业投资环境。 微观投资环境是指进行投资活动的具体场所的自然、经济、社会条件，如企业进行直接生产所需的厂房、设备、水电等基本生产条件，企业管理水平及其与生产经营需要的程度，企业职工素质及其费用水平，企业原材料来源及产品销路等。这些都是直接影响投资者切身利益的具体因素。;;第二节 房地产投资环境分析的内容 ;一、社会环境 （一）社会制度 （二）社会秩序 （三）社会信誉 ;二、政治环境 （一）政治体制和政权问题 （二）政治局势 （三）政策 三、法律环境 包括了法律的完整性、法制的稳定性和执法的公正性。 ;四、经济环境 （一）宏观经济环境 （二）市场环境 （三）财务环境 （四）资源环境 ;五、文化环境 六、自然地理环境 七、基础设施环境 ;第二 投资环境;第三节 房地产投资环境分析方法;一、冷热因素法 从投资者和投资国的立场出发，选定各投资环境因素，据此对目标国家逐一进行评估并将其由“热”至“冷”依次排列，“热国”表示投资环境优良，“冷国”表示投资环境欠佳。;该方法把投资环境分为七大因素： （1）政治稳定性。 （2）市场机会。 （3）经济发展及成就。 （4）文化一体化。 （5）法律阻碍。 （6）实质阻碍。 （7）地理及文化差距。 ;二、等级尺度法 这种方法将投资环境因素分为八个方面，即： （1）资本抽回限制度； （2）外商股权比例； （3）对外商的管制和歧视程度； （4）货币稳定性； （5）政治稳定性； （6）给予关税保护的意愿； （7）当地资本可供程度； （8）近五年的通货膨胀率高低。;三、道氏评估法 （1）评估影响企业业务条件的各个因素； （2）评估引起变化的各个主要压力因素； （3）在前述两步的基础上，进行有利因素和假设条件的汇总，从中指出8～10个在某个国家的某个项目能获得成功的关键因素； （4）在确定各关键因素及其假设条件后，提出4套项目预测方案。 ;四、多因素和关键因素分析法 （一）多因素分析法 ;（二）关键因素分析法 ; ; ;五、综合评价法 （一）环境要素权重系数的确定 1．建立层次结构模型 ;;2．确定同层间单权重系数;;;;;;;;（四）投资环境分析的敏感性分析 ⑴逐项分析环境因素的稳定状况，判断其在房地产投资建设或经营期内发生变化的可能性，并研究其变化的基本趋势及变化程度； ⑵对将要发生变化的因素，依据其变化的趋势及变化程度，请专家予以重新评价； ⑶统计各因素的评价结果，计算它们的分值； ⑷计算变化后的房地产投资环境综合评分值； ⑸如果是不同地点投资环境的比较和排序，则按新的综合分值重新排序，并比较前后两种排序的差异、分析原因、作出判断； ⑹如果是单一项目、单一地点的投资环境评价，则比较前后两次综合评分值，研究其变化程度、分析原因、作出判断。 ;六、世界银行的“四指标法” 外国股份所有权的行业限制，建立一个外国公司的程序，取得工业用地的程序，及商业纠纷仲裁机制。 ;关键概念;复习思考题;